河南亚新橄榄城商业地块租售定位执行报告（新版）.pptVIP

* 第九篇 经营管理实操方案 一、项目租售建议（总体策略思路） * 第九篇 经营管理实操方案 二、项目招商策略 1、招商范围及各阶段招商重点 招商范围：品牌主力店、特色主题餐饮娱乐类、潮 流个性店、社区配套商业等，例：银行、药房、干 洗店、冲印房，美容SPA、美发沙龙、24H便利店、 鲜果行、通讯营业厅等； 各阶段招商重点：项目前期以主力店入手，中期以次主力店为侧重点，后期逐步导入特色，主题商家； * 第九篇 经营管理实操方案 二、项目招商策略 2、招商计划与周期进度 阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段 第六阶段 时间 首月－第3个月 第4-第7个月 第8-第12个月 第13-第16个月 第17-第18个月 第19个月 进度 目标客户疏理、沟通及初轮谈判 商户谈判及梳理工作的延续,先期客户的跟踪 大体量主力客户谈判及部分商户签约，第12个月底预计完成50%可租赁面积 深化招商工作,第16个月底预计完成70%可租赁面积 招商收尾，累积客户资源均转入集中合同签署期 营运管理辅导期 预计整个招商周期为18个月，具体情况如下： * 第九篇 经营管理实操方案 二、项目招商策略 3、招商达标率 招商率达到总招商面积的90% 注:因项目目前尚属规划阶段故招商周期及进度详细日期待定; 期 间 完成租赁面积 完成租赁面积百分比 第1-第12个月 约m2 50% 第13-第16个月 约m2 70% 第16-第18个月 约m2 90% * 为便于体现不同招商阶段租价的差异性以及对品牌商家的区别政策， 拟在基准租价的基础上平均调高30%，作为对外公开招商的面价，今后 在招商过程中将视具体情况在面价的基础上给予租户10-30%左右的折扣； □ 针对业态招商价格策略 针对主力店，次主力店以及品牌优劣性，将存在租金价格的差异化，当然，原则上保持各楼层租金的统一化是本案的基本原则； □ 针对不同因素差异招商价格策略 根据各商铺位置差异、视觉效果差异、门面数量差异、门面尺寸大小差异、交通组织差异，将会存在10-20%的租金价格差异； 第九篇 经营管理实操方案 二、项目招商策略 4、招商策略 * 第九篇 经营管理实操方案 □ 招商优惠形式 扣率形式 个别有号召力的大型商户或知名品牌商户可采取扣率形式计算租金； 其它形式 除扣率外，现时市场上甚至有商场提供免费装修，作为品牌的特许经 营商、分销商等的合作形式，以达到落实有号召力的知名品牌进驻该 商场为目的，藉此吸引其它品牌商户及经营者。现在商场招商主要有 如下几种洽谈租赁条件： 二、项目招商策略 4、招商策略 * 第九篇 经营管理实操方案 □ 年 期 一般行业1-3年固定合约，餐饮业一般5-10年固定合约，可商议； □ 免租期 要将本项目形成强烈的商业氛围，在此立稳脚需要一定的时间， 所以要租户能够生存，必须给予租户足够的免租期。 主力店：6个月 次主力店：3个月 散铺：30-45天； 二、项目招商策略 4、招商策略 * 第九篇 经营管理实操方案 □ 物业管理费 按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括清洁、保安、商务维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款为刚性条款，空调费用另计；□ 装 修 除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来商誉上的口碑； 二、项目招商策略 4、招商策略 * 第九篇 经营管理实操方案 □ 招商合同要点说明 租赁期限 一般商户租赁期限统一为1-3年，大型饮食类商户租赁期限不超过10年，其他大商户租赁期限为5-6年。 租金递增率 1-3年期的普通商铺按上述租价标准执行，不另行考虑递增率；1-3年期以上商铺，从第四年起租金每年在上一年的基础上递增3-5%。 二、项目招商策略 4、招商策略 * 第九篇 经营管理实操方案 □ 招商合同要点说明 交铺标准 公共部分按中高档商场的标准装修，商铺内部按毛坯标准交付。具体要求见租户二次装修界面表； 装修期 普通小开间商铺15天，大开间商铺30天，餐饮娱乐商铺通常60天（大体量90天），装修期间免租金，不免物业管理费及装修期间所产生的其它费用； 二、项目招商策略 4、招商策略 * 第九篇 经营管理实操方案 三、商业运营模式建议 1、商业管理模式 * 第九篇 经营管理实操方案 三、商业运营模式建议 2、商业管理公司运作建议 * 第九篇 经营管理实操方案 四、项目销售策略 1、销售计划 * 第九篇 经营管理实操方案 四、项目销售策略 2、销售周期 * 第九篇 经营管理实操方案 四、项目销售策略 3、销