综合体规划设计要点.pdfVIP

商业规划要点  前言  一、背景和要求       结合城市综合体产品形态以及后期营运管理要求，在项目前期规划设计阶段，对规划、 建筑设计方案进行深度解读，认真研究总结综合体的产品特质和潜在问题，充分关注和重点 介人新产品设计中的相关内容和要项，完善设计品质，努力实现商业整体价值最大化目标。  二、条件和依据      在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”的原则下，将“商业综合体”的 整体设计工作分解为 6 个设计阶段：  1、概念设计阶段（摘牌前）；  2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；  3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段， 相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有 的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街 初步设计完成后原则上不得再有）；  4 、施工图设计阶段：  5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。  6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）  三、作用和目的      为不断保证“商业综合体”的设计品质和建筑品质，设计部根据不同设计阶段的特点， 提出《商业规划要点》，  以此做为各部门反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目 筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实 和丰富公司的商业设计准则，真正使我们的“商业综合体”成为人文建筑、绿色建筑、品味 建筑。  四、特殊说明  1、本文为阶段性编制成果，有待不断调整和完善。  2、本文未尽内容待进行中充实完善。      第一阶段：“产品定位研讨会”关注内容  一、项目“产品研讨会”市场调研及产品建议  （一）项目所在城市主要经济指标：（数据采集时间段：前一年度，可参照《“商业综合体” 城市商业信息汇编》）  1、城市基本状况分析  （1） 项目所存城市的城市 GDP、商业 GDP、人均 GDP、人均月收入、可支配收 入、恩格尔系数：  （2 ） 人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况；  （3 ） 城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）；  （4 ） 统计年鉴（城市经济指标）总表  2、商圈状况分析：  （1） 商圈结构组织；  （2 ） 建成时间及演变过程时间节点：  （3 ） 商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数 量、租金水平；  （4 ） 商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段 占比。  3、个案分析：（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）  （1） 整体规模、业态结构、业态配比；  （2 ） 租金水平；  （3 ） 辅助及配套设施情况；  （4 ） 存建新项目调查与分析。  4 、本项目分析：  （1） 交通组织、配套设施；  （2 ） 周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平；  （3 ） 项目 SWOT 分析。  （二） 产品及平面规划建议：  （A ）关于项目总体的平面规划设计  1、主要业态结构和规模、空间布局  （1） 新兴业态内容的增加及比重；  （2 ） 各主力店的比邻关系及匹配；  2、交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）、停车场（规模、 车位数等）  （1） 商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000 平水左右）。大型城市广场 应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；  （2 ） 项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增发车辆港湾停靠站；  （3 ） 根据实际考查当地购物消费出行习惯