论房地产开发环节常见的十大税务问题.docVIP

论房地产开发环节常见的十大税务问题 房地产开发过程中涉及的税种及税务问题较多，不同的安排所产生的税收成本差异也较大。因为税收成本影响公司运营成本，所以管理层非常有必要熟悉房地产开发各环节常涉及的税务问题，以帮助公司抓住税收筹划机会，降低公司税负。 　　房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有公司所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。因为项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低公司运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的部分税务问题及改善和筹划机会进行概括，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住部分税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 　　一、立项环节　　实际中很多公司在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低公司的潜在税负。　　公司对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或一般住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。咱们理解，因为土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若公司以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若公司对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，所以公司的土地增值税的实际税负可能会有所降低。　　所以笔者建议，公司在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样公司就能够合理降低土地增值税的税负，为公司带来绝对的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。 　　二、规划设计环节　　实际中有些公司在委托境外设计公司提供设计服务时，因为设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范，可能导致为境外设计公司代扣缴部分额外的税负。　　境外设计公司提供设计服务时，可能会不涉及境内服务，也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的，外商除设计工作进行前派员来中国进行实录勘察、搜集资料、理解情况外，设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行，设计搞定后，将图纸交给中国境内公司，对外商从中国取得的全部设计业务收入，暂免征收公司所得税，且不征收营业税。对于涉及境内服务的，外商除设计工作进行前派员来中国进行实录勘察、搜集资料、理解情况外，设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行，设计搞定后，又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导，已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此，对其所得的设计业务收入，除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外，其他收入应依照税法规定按营利公司单位征收公司所得税及营业税。但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中，没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的，也许不能提供准确证明文件的，不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的，都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收公司所得税和营业税。　　所以笔者建议，公司应与境外设计公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的，应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。这样能够避免为境外设计公司代扣缴部分额外的税负和部分不必要的税务麻烦。 　　三、融资环节　　公司资金不足能够从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大。根据《中华人民共和国公司所得税法》的规定，公司从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此，部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。　　所以笔者建议，公司应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都能够通过调整项目融资架构、调整公司间资金融通的安排来达到。　　如公司向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《中华人民共和国公司所得税法实施条例》的规定，向非金融公司借款的利息支出，不超过按照金融公司同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值