哈尔滨市新区住宅项目开发中的综合价值测算探究.pdf

摘要 摘要 目前，我国的城市化正处于高速发展阶段，即城市化率由30％向70％=!JH速发展的时 期。而随之带来的是城市中的人口和经济社会活动过度密集而引发的城市在运行过程中 所承受的巨大压力。目前现存的城市“单核空间结构成为各城市发展的束缚，形成各 城市中心拥挤不堪、城市用地逐渐趋于紧张的趋势。各城市为适应城市化快速发展的这 一变化，逐渐形成“双核”、“多核的城市结构，即以现有的旧城区为中心，在其四周 衍生出许多新城区，以此缓解城市中心的人口压力。因此，对于新城区的规划建设及未 来的发展趋势成为目前研究的热点。这其中，由于房地产业涉及新城区的工业发展、商 业发展，特别是用于解决城市新进人口的城市居民的住宅项目的发展等，因此，其发展 的成功与否直接影响各城市新城区的建设，成为新区开发中重中之重的产业。这其中， 作为房地产开发企业，如何抓住新城区开发的有利机遇，通过城市新区的房地产住宅项 目的开发建设，在获得高额的利润的同时，又能解决城市化给城市带来的人口膨胀的难 题，以此实现企业与城市发展的“双赢”局面。 具体到哈尔滨市而言，作为我国的大型老工业城市，由于城市自身各方面的建设状 况，较我国其他大型城市而言具有较为落后的特点，这其中的基本建设状况主要包括： 城市基础设施的建设、城市环境建设、城市住宅发展等，致使哈尔滨市的新城区房地产 住宅项目在开发建设的过程中，具有不同于其他城市的特征。本文主要通过从哈尔滨市 新城区的房地产住宅项目的开发需求和供给两方面着手，对哈尔滨市的新区房地产住宅 项目的特征进行调查研究，并通过选取哈尔滨市新城区中的20个住宅项目作为研究样 本，运用理论联系实际的方式，从定量的角度研究哈尔滨市新城区住宅项目开发状况， 具体而言，就是运用住宅项目的综合价值对其开发的成功与否予以衡量。这其中包括建 立哈尔滨市新城区的房地产住宅项目综合价值评价指标体系，并在此基础上通过SPSS 软件对哈尔滨市新城区现有的住宅项目的综合价值进行测算分析，以形成哈尔滨市新城 区房地产住宅项目的开发预测模型，最后通过运用分组线性模型理论，以哈尔滨市几大 新区为决策单元，建立适合每个新城区的房地产住宅项目综合价值的评价模型，从整体 上评价哈尔滨市几大新区住宅项目的建设情况，并以此为参照，提出未来的哈尔滨市新 区房地产住宅项目开发建议。 本文希望通过所建立的哈尔滨市新城区房地产住宅项目综合价值开发预测模型和评 价模型，为未来哈尔滨市房地产开发企业在新城区内进行住宅项目的开发投资决策提供 有效的参考依据。 关键词住宅项目综合价值测算 Abstract 曩霉曼皇鼍詈皇詈詈皇詈詈昌詈暑暑暑量詈摹皇葛皇皇■詈皇暑鼍皇量瞄—詈霉皇,d,11皇詈鲁詈鼍皇暑詈皇暑=詈昌詈置昌毫曩毫皇—皇宣皇皇詈皇暑墨喜鼍暑量墨暑詈皇詈鼍墨詈詈鼍葛鼍曩皇暑暑詈詈詈詈曾 Abstract At urbanizationisina of isthe present，China’S stagerapiddevelopment,which ratefrom30％to70％oftheaccelerated of thecitiesareunder developmentperiod．With over-intensiveandeconomicandsocialactivities． enormouscausedthe pressureby population the At the core”ofthe structureof becomesshackleof presentexisting’’single spatial city crowdedurban