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第二专题 房地产登记问题 房地产登记概述 我国的房地产登记制度 发达国家和地区的不动产登记制度 房地产的特殊登记问题 错误登记的赔偿责任 房地产登记概述 不动产登记制度，是世界各国通行的法律制度 一、登记的分类与特征 （一）对于财产登记可以按不同标准进行分类：首先，根据财产的特性，分为动产登记与不动产登记；其次，根据财产登记对象的不同，分为不动产所有权登记和他项权利登记；再次，根据登记所要达到的目的不同，分为一般登记、预告登记和异议登记。 （二）房地产登记的特征 1、是由法定机构实施的一种登记：在国际上，不动产登记机关主要有两种：一是属于法院系统的登记机关，德国、日本、瑞士；二是由国家设立的行政机关，英美； 经过法律授权而代表国家或政府；依据法律的明确规定从事登记活动 2、房地产登记的直接目的是保护合法财产权、维护交易安全 3、房地产登记的对象是法定的。 二、房地产登记的基本功能 （一）房地产权利确认和公示功能：一般财产：占有；不动产：可以存在多种权利，且土地所有权与使用权经常处于分离状态，定分止争作用。 （二）房地产登记的公信功能 公信，是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或有瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律后果。 （三）保护交易安全和维护市场秩序的功能：登记的重要功能之一就是公开房地产的权利状况。 （四）房地产管理和监控功能：一方面，通过权属登记建立完整的地籍资料；另一方面，在登记过程中，通过对房地产权属及交易情况进行实质审查，可以及时纠正违法行为，从而起到对房地产市场进行管理和监控的作用。 三、房地产登记制度的类型 （一）契据登记制度：首创于法国 基本内容：国家设立不动产登记机构，并备置不动产登记簿，在不动产发生权利变动时，由交易当事人将与该权利变动有关的契据材料交登记机关登记。 主要特点：自愿登记；形式审查；登记仅具有对抗力；无公信力 （二）权利登记制度：首创于德国 基本内容：登记机关在对有关权利证明材料进行审查的基础上，对不动产权利变动情况予以确认和记载。 特点：实质审查；强制登记（登记要件主义）；登记具有公信力，即第三人对登记的善意信赖受法律的保护。 （三）托伦斯登记制度：由托伦斯爵士于1858年在澳大利亚首创，又称为托伦斯房地产所有权登记法。 基本内容：先由房地产所有人提出注册申请作出所有权综合说明，然后再进行确定产权诉讼听证，最后，由政府指派的所有权注册登记官根据诉讼结果制作所有权证书。（注册登记官保存所有权证书的正本，发给所有权持有人证书的副本） 主要特点：自愿登记；以权利证书作为房地产权利归属和房地产权利状态的证明；错误登记负赔偿责任。 （四）我国房地产登记的特点 1、登记具有强制性：《物权法》第9条；《土地登记规则》第3条第1款 2、登记进行实质审查：土地登记的程序包括：土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发或者更换土地证书； 此外，还对土地证书实行定期查验制度。 3、实行分别登记：由于历史原因，长期以来我国实行的是房地分管体制，近年来广州、上海等城市实行了房地合一的登记制度，但到目前为止我国的绝大多数地区仍然没有改变房地分管的格局。 《物权法》明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度”，物权法的实施终将结束我国房与地分别登记的现状。 4、以权属登记为主同时兼有土地现状登记 我国的土地登记主要分为初始土地登记和变更土地登记两大类，总的来讲，我国的土地登记是侧重管理的。 我国的房地产登记制度 一、土地登记 土地登记的完整意思应包括两个方面，即对土地现状的描述和对土地权利归属及其变化情况的记载，是我国不动产登记制度的重要组成部分。 （一）初始土地登记：又称总登记，指政府根据土地管理工作的需要在一定时间内，对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的普查性登记。 主要特点：具有普查的性质 主要作用：确认土地权属关系，维护土地权利人的合法权益，为进行地籍管理和土地权属管理提供基本的依据。 （二）土地变更登记：是在初始土地登记之后，因土地权属关系、权利状态或土地用途发生变化而依法进行的登记。包括土地权利设定登记、土地权利变更登记、土地用途变更登记、注销土地登记和土地权利人更换名称、地址的登记。 1、土地权利设定登记：包括土地所有权设定、土地使用权设定和土地他项权利设定，主要发生在6种情况下；30天内，权利取得自登记时开始。 2、土地权利变更登记：目前我国有11种情况下发生土地权利变更，《物权法》第169条 3、土地用途变更登记：土地用途变更必须进行登记，但登记是以人民政府土地管理部门的批准为前提 4、注销土地登记：现实生活中主要包括5种情况，分为权利人申请注销或者土地管理机关直接办理注销登记 目前我国