第二章(物业经营管理).pptVIP

第二章 房地产投资及其区位选择 主要内容： 1、房地产投资的目的与内容 2、房地产直接投资的内容 3、房地产开发投资的内容 4、房地产投资信托基金运作方式 5、房地产投资的主要特征及利弊 6、房地产投资市场风险和非市场风险的区别 7、狭义的区位与广义的区位的区别 基本要求 1、掌握：房地产投资及其特性，房地产直接 投资和间接投资的区别与联系。 2、熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产 投资风险的种类，房地产区位的内容。 3、了解：不同类型房地产投资项目对区位的 特殊要求。 第一节 房地产投资 一、房地产投资的概念 （掌握） 1、概念：房地产投资是指以获得未来的房地 产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币 或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经 营活动的经济行为。 2、作用：①获得作为房地产业主的荣誉； ②获得较高的收益和资本增值； ③降低投资组合的总体风险； ④抵抑通货膨胀的影响。 二、房地产投资的形式 （掌握） 1、形式：直接投资、间接投资。 2、直接投资分为开发投资和置业投资。 3、置业投资的特性：收益、保值、增值和消费 置业投资的目的：自用、获取经常性收益。 4、间接投资的形式：购买房地产开发、投资企 业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股 份或房地产抵押支持证券。 间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。 三、房地产投资的特性 （掌握） （一）位置的固定性或不可移动性 （二）寿命周期长 *房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。 *自然寿命大于经济寿命。 （三）适应性 *房地产的收益是在使用过程中产生的。 （四）各异性 *房地产市场上不可能有两宗完全相同的房 地产。 （五）政策影响性 *房地产投资容易受到政府政策的影响。 （六）专业管理依赖性 *房地产投资离不开专业化的投资管理。 （七）相互影响性 *房地产价值受其周边物业、城市基础设施 与市政公用设施和环境变化的影响。 四、房地产投资的利弊 （熟悉） （一）房地产投资之利 1、相对较高的收益水平。 2、能够得到税收方面的好处。 3、易于获得金融机构的支持。 4、能抵消通货膨胀的影响。 5、提高投资者的资信等级。 （二）房地产投资之弊 1、流动性差。 2、投资数额巨大。 3、投资回收期较长。 4、需要专门的知识和经验。 第二节 房地产投资的风险 一、房地产投资风险的基本概念 （一）风险的定义 1、风险是指未获得预期收益可能性的大小。 2、实际收益超出预期收益时，投资有增加收 益的潜力。 3、实际收益低于预期收益时，投资面临着风 险损失。 4、较预期收益增加的部分，称作“风险报酬”。 （二）风险与不确定性 *风险涉及到变动和可能性，可用标准方差来 表示。 *不确定性意味着对于可能的情况无法估计其 可能性。 （三）风险分析的目的 1、预期收益率是多少？出现的可能性有多大？ 2、产生损失或超过目标收益的可能性有多大？ 3、预期收益的变动性和离散性如何？ 二、系统风险 （熟悉） *对市场内所有投资项目均产生影响、投资者 无法控制的风险称作系统风险。 （一）通货膨胀风险 （二）市场供求风险 （三）周期风险 （四）变现风险 （五）利率风险 （六）政策风险 （七）政治风险 （八）或然损失风险 三、个别风险 （熟悉） *仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资 者控制的风险称作个别风险。 （一）收益现金流风险 （二）未来经营费用风险 （三）资本价值风险 （四）比较风险 （五）时间风险 （六）持有期风险 四、风险对房地产投资决策的影响 1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 2、根据风险管理的能力选择投资方向 3、根据风险周期变化特点把握投资时机 第三节 房地产投资区位的选择 一、区位的含义 （熟悉） 1、狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理 位置，包括宏观位置和中观、微观位置。 2、广义的区位，除了地理位置外 ，还应包括该区位所 处的社会、经济、自然环境或背景。同时对区位广义的 理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成 本的高低和所面临的竞争关系。 3、房地产投资中的区位，除理解其地理位置外，还应 重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场