第五章 房地产交易管理法规.pptVIP

一、商品房买卖含义 商品房买卖是房地产转让的主要形式，属于有偿转让。商品房是指开发商开发建设的供销售的、能办理房屋产权证和国有土地使用权证、可以自定价格出售的产权房。商品房买卖是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的行为。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。根据商品房是否竣工分为商品房预售和商品房现售。 第四节 商品房买卖 二、商品房预售 （一）商品房预售条件 《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售应当符合的几个条件： ① 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ② 持有建设工程规划许可证和施工许可证； ③ 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； ④ 已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 （二）商品房预售许可制度 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 （三）申请预售许可文件 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： ① 商品房预售许可申请表； ② 开发企业的《营业执照》和资质证书； ③ 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； ④ 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； ⑤ 工程施工合同及关于施工进度的说明； ⑥ 商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 （四）开发企业的义务与责任 在商品房预售时，开发企业应当与买受人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，则其与买受人订立的商品房预售合同将被认定无效，除非在起诉前取得商品房预售许可证。 预售的商品房交付使用之日起90日内，买受人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门进行罚款等处罚。 三、商品房现售 （一）商品房现售条件 商品房现售，应当符合以下条件： ① 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； ② 开发企业已取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； ③ 开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证； ④ 现售商品房已通过竣工验收； ⑤ 拆迁安置已经落实； ⑥ 供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； ⑦ 物业管理方案已经落实。 （三）商品房买卖合同 1．合同主要内容 商品房买卖合同的基本内容有： ① 当事人名称或者姓名和住所； ② 商品房基本情况； ③ 商品房的销售方式； ④ 商品房价款的确立方式及总价款、计款方式、付款时间； ⑤ 交付使用条件及日期； ⑥ 装饰设备标准承诺； ⑦ 供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； ⑧ 公共配套建筑的产权归属； ⑨ 面积差异的处理方式； ⑩ 办理产权登记有关事宜； 解决争议的方法； 违约责任； 双方约定的其他事项。 11 12 13 2．房屋面积差异的处理 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，