第六章 成本法估价.pptVIP

第三章 成本法估价 第一节　成本法的概念 第二节　新开发土地的成本法估价 第三节　新建房地产成本法估价 第四节　旧房地产成本法估价 第五节 　成本法运用 第一节 成本法的概念 一、成本法的概念 求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 原价法、合同法、加法、承包商法。 二、成本法的理论依据 卖方：生产费用价值论 买方：替代原理 三、成本法适用范围 1.无交易、无收益的房地产估价 2.特殊目的的房地产估价 3.特殊建造的房地产 4.狭小市场上的房地产 5.市场比较法中的修正计算 第二节 新开发土地的成本法估价一、计算公式 新开发土地价格= 取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益 二、新开发土地的价格构成 （一）取得待开发土地的成本 1.土地使用权出让金 2.征地和房屋拆迁安置补偿费 3.有关土地取得的手续费及税金 （二）土地开发成本 （三）管理费用：前二者之和的百分比（3%—5%） （四）投资利息：前三者的利息额 I=P[（1+i）n—1] 利息的计算 土地取得费一般是一次性付清，计息期从支付时间到开发完成时间。 土地开发费的计息： 1.开发费用在整个开发期内均匀投入：为了计算方便，看成是将全部投资集中在开发期的中间时点一次性投入。 例如：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款利率为8% ，则利息为： I=550[（1+8%）0.5—1]=21.58万元 2.开发费用在开发期内分期投入。 　例如：总投资600万元，开发期3年，第一年年初投入50%，第二年均匀投入30%，第三年均匀投入20%，同期银行贷款利率为8%。则总投资的利息为 I=600×50%×[（1+8%）3—1]+ 600×30%[（1+8%）1.5—1] + 600×20%×[（1+8%）0.5—1] =104.65万元。 （五）销售税费：售价的一定比例 销售费用（广告宣传、销售代理费等） 销售税金及附加（营业税、城市维护建设税、教育税附加等） 其它应由卖方负担的交易手续费等 （六）开发利润：正常条件下开发商所能获得的平均利润 ，需事先估算。前三者之和乘以投资利润率。 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本） 投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用） 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用） 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值 （七）土地增值收益 用除了销售税费之外的其余五项乘以增值收益率 现金流量图 期末惯例法：将发生在计息周期期间的现金流看成是在周期末发生。 现金流量图：反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。 某土地、安置、拆迁及青苗补助费等为每亩10万元，征地中发生的其他费用平均每亩3万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用在开发初期投入，土地开发费用第一年均匀投入30%，其余在第二年均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地费及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益率为10%。评估一下土地的价格。 土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+投资利息C+开发利润D+税费E+土地增值收益F A=100000/666.67=150元/平米 B=250000000/1000000=250元/平米 C=A[（1+3%）4—1]+B×30%[（1+3%）3—1] + B×70%×[（1+3%）1—1]=31.0元/平米 D=（A+B）×10%=40元/平米 E=V×6.5%=0.065V F=（A+B+C+D）×10%=47.元/平米 代入公式：V=150.0+250+31.0+40+0.065V+47.1 求得V=554.1元/平米 三、新开发区宗地价格评估 新开发区土地平均单价=新开发区土地总价/可转让土地面积 第三节 新建房地产的成本法估价一、公式 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 二、新建房地产的价格构成 （一）土地取得成本 （二）开发成本 1.土地开发成本 2.勘察设计费用 规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1-3%，水文地质勘探所需的费用根据所需工作量结合收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。 3.建筑物建造成本（又称建设工程造价，包括建筑安装工程费、公共配套