《土地增值税问题指引（供集团财务人员学习参考）》.docxVIP

 PAGE \* MERGEFORMAT 28 土地增值税常见问题指引 1、土地增值税清算时销售收入如何确定？ 问：某房地产公司与客户在2009年12月10日签订购房合同，合同总额50万元。首付20万元，在2009年12月10日交付；按揭30万元，在2010年1月20日由银行发放。请问在2009年12月31日为截止时间进行土地增值税清算（已达到销售85%的清算条件）时，清算收入金额是20万元，还是50万元？ 答：关于土地增值税清算时收入确认的问题。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。???据上述规定，房地产公司采取银行按揭方式销售开发产品的，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，应按销售合同或协议约定的价款50万元确定收入额。 2、销售储藏室如何缴纳土地增值税？ 问：我司一家房地产开发公司销售储藏室（有产权，和套房一起出售），我公司在计算土地增值税时是按住宅还是按非住宅交纳？若按照住宅是按普通住宅还是非普通住宅（即要不要计算进单套建筑面积内）？若储藏室（有产权，单独出售），又要按照住宅还是按非住宅交纳？ 答：税法对住宅没有明确的文件规定。住宅是专供居住的房屋。储藏室不是专供人居住，我们认为，它不属于住宅。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额?不分别核算增值额或不能准确核增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定? 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定： 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 根据上述规定，有产权的储藏室不属于住宅，房地产开发公司将储藏室和套房一起出售，应分别核算套房的增值额和储藏室的增值额，否则若套房为普通标准住宅，企业将不能享受普通住宅免征土地增值税的规定。若储藏室单独出售，储藏室应按非住宅缴纳土地增值税。 3、房地产企业股权转让缴纳哪些税费？ 问：我公司联合3个私人股东合伙注册了房地产开发公司， 该公司注册资本为1000万元。2008年通过挂牌取得了56亩国有住宅建设用地，总价为3400万元。至今，累计已为该项目投入了约5000万元（含土地款）。现在股东决定转让95%的股权给另外的投资商，作价9300万元。请问在此次转让中，股东应该缴纳哪些税费？ 答：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第二条规定，对股权转让不征收营业税。 《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《个人所得税法》及其《实施条例》规定，财产转让所得应纳个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。 《印花税暂行条例》第二条规定，权转移书据为应纳税凭证。产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。根据上述规定，自然人股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不缴纳营业税和土地增值税。自然人股东应按所载金额万分之五缴纳印花税，应以股权转让收入额减 除原股东向公司投资成本和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照财产转让所得项目适用20%税率缴纳个人所得税。 4.房地产公司以土地入股是否缴纳土地增值税？ 问：我公司以土地入股房地产公司，土地评估增值部分我要否交土增税？ 1、我公司以土地评估作价作为出资设立全资子公司。 2、评估价高于原来土地取得成本。 3、我的这家子公司为房地产开发企业，但目前房产项目尚未开工（前期筹备开工阶段）。 问题：我公司土地投资行为要不要就评估增值部分交土增税？什么时候交？ 〝土增税条例〞第二条规定转让国有土地用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。我认为我们没有转让，也没有