土地估价案例与报告冲刺练习三与答案.docVIP

一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)　　(一)　　某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下：　　(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4．0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。　　(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。　　(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。　　(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例8：2370元/m2；　　实例C：2730元/m2；实例D：2500．,1/m2。A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示　　各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。　　　　根据以上资料，评估出该公司的投标地价。(二)某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为4C年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。　　上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建威一商业中心．规划建筑容积率为2．0～3．5。　　请根据以上情况。回答下列问题：　　1．市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。　　2．为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。　　3．根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?　　4．根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。　　5．该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。　　6．市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：　　(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估?　　(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料？二、报告判读题(共3题，分别为10分、25分、25分。共60分。第一题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第二题和第三题为1个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因)　　(一)　　下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。　　1．比较案例的选择　　根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。　　　　2．建立价格可比基础(略)　　3．因素条件说明　　整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。　　　　请根据以上情况，回答下列问题：　　1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么?　　2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。　　3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明（　　）(只有1个选项)。　　A．以案例B作为比较基准　　B．案例B所在时点是地价指数基期　　C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致　　D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零　　4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方(二)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。　　土地估价技术报告　　第一部分　　一、估价项目名称：××厂地价评估二、委托估价方(略)　　三、受托