房地产融资方式比较和选择__--__以重庆地区为例.pdf

中文摘要 中文摘要 房地产业作为国民经济支柱性产业，对国民经济的发展起着举足轻重的 作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地 产业的发展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地 产业的宏观调控，使得房地产企业的资金链面l临着日益严峻的挑战。如何解 决房地产业发展的资金瓶颈，已是每个房地产企业都面临的亟待解决的重大 问题。目前，我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求，有少量的 大型企业开始上市融资，信托和企业债券也开始利用起来．但是，对于房地 产企业来说，尤其是对于中小房地产企业，所能利用的融资方式还是较少， 除了银行贷款以外的融资量也实在太少．于是基釜：房地产投资信托基金 (REITs)以及其他金融创新应运而生。借鉴国外先进的融资模式，开辟多元 化融资渠道能为我国的房地产开发企业、、投资者提供可靠的资金循环保障， 能促进房地产经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的 形成、丰富我国居民的投资品种，降低银行风险． 本文旨在对目前国内房地产企业可以选择的除银行贷款以外的主要融资 方式进行比较与研究，为不同类型与规模的房地产企业提供融资选择，同时 对改善国内房地产企业的融资环境提出了一些建议与措施，主要研究内容如 下： 本文第一部分论述了房地产行业融资现状。具体论述了房地产行业在国 民经济发展中的重要性，资金是制约房地产企业发展的关键生产要素，而银 行贷款是耳前我国房地产企业融资的主要方式等内容。文章首先描述了当前 房地产业的四个特征，说明在我国房地产业融资困难的情况下，开辟多元化 的融资渠道是当务之急。为了解决这个问题，作者首先研究了影响房地产融 资的外部因素和内部因素，并且说明了外部因素对房地产行业的影响力更大， 进而分析了最近宏观面给房地产行业带来的影响，最后提出我国房地产企业 房地产融资方式比较与选择——以重庆地区为例 对银行的依赖度过高。指出了房地产行业融资模式单一容易产生的后果。为 此，必须尽快建立房地产多元化融资机制，分散和化解房地产金融风险。 文章的核心部分由两块内容组成：一是对银行贷款以外的几种融资模式 进行比较分析，其中重点论述了上市、房地产信托、REITs、企业债券等融资 方式，集中介绍了几种重点融资方式目前面临的市场情况，各自的优势及存 在的问题，并指出各种融资方式可用于哪种房地产开发企业。二是以重庆房 地产市场实际情况为例，从不同的开发项目，不同的企业规模来举例说明各 种融资方式在实际中的运用，并建议在实际中应采用融资组合的方式来满足 资金的需求。 最后根据现在房地产市场面临的实际情况，从政府、资本市场与金融机 构、房地产企业三个层面对改善我国房地产企业的融资环境提出一些建议与 对策。 论文的主要结论及建议如下： i、融资方式的运用与房地产企业开发项目、企业规模有着密切关系。不 同类型的开发项目同样具有不同的融资特点和最佳的融资方式，一般来说， 房地产项目中的中高档商品房及商业地产类项目可以采用的融资方式较多； 对于不同规模的房地产企业，则应采取不同的融资策略，选取适合自己的融 资方式，企业的规模越大，所能采用的融资方式也就越多。 2、房地产融资中最理想的情况是能够拿到国内五大银行(工、农、中、建、 交)的大额授信额度。在银行贷款资源不足的情况下，当融资规模超过千万元 但不足2亿元时，信托是很好的选择；当融资规模超过2亿元又有成熟的商 业物业时，就获得了通过REITS上市、吸引海内外私募基金以及租赁融资的 条件。地理位置很好的房地产项目，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的 阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债 的方式，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因， 并不是合适的开发商短期内融资手段，而应作为中长期战略方向去努力。但 总的来说，房地产企业融资不应该只局限于一种方式，而是可以根据自身的 规模、开发项目的类型来选择多种合适的融资方式，走融资组合的道路，来 满足资金需求。根据对各种融资方式的分析比较，作者认为在我国市场，“银 行贷款+信托+REITs”是将来房地产市场的主流融资组合。 中文摘要