郑州市商品住宅价格预测和影响因素分析的论文.doc

华北水利水电学院硕士学位论文郑州市商品住宅价格预测及影响因素分析摘要随着经济的快速发展，短短几年时间，有的城市房价已翻了几倍，房价成了人们讨论的热点话题；“房地产泡沫”、“房奴”……成了当前最流行的词语。由于城市化水平的加快，城市建设的提速，人们生活水平的提高，人们对住房的需求量不断增加，商品住宅已成为国家、地区经济新的增长点，开发商投资的主要对象，商品住宅价格的变动和发展趋势举足轻重。因此，本文从商品住宅价格入手，深入研究商品住宅价格的变动趋势并进行科学预测，寻求影响商品住宅价格的各种因素，并运用定量分析的方法得到影响商品住宅价格的重要因素，对科学合理地确定商品住宅价格，指导政府政策制定与管理，促进商品住宅市场健康、稳定、有序发展都有着重要的意义。首先，参考现有研究成果，对商品住宅价格形成的基本原理进行阐述，分析了商品住宅价格的特征、构成和种类，对影响商品住宅价格的因素进行定性分析，影响商品住宅价格的因素非常多，文中选取自然因素、经济因素、环境因素、政策因素、社会因素和心理因素等来进行分析。其次，构建了并列串联型灰色遗传BP神经网络组合模型和残差串联型遗传BP神经网络组合模型，用于对郑州市商品住宅价格进行预测。利用2006年第1季度到2009年第2季度郑州市商品住宅价格时间序列，建立GM(1,1)模型、Verhulst模型和离散灰色模型的三个微分方程，把三个微分方程的预测值作为输入样本，实际数据作为输出样本，构建了并列串联型组合模型。计算GM(1,1)模型的模拟值与实际值的残差，组成残差序列，构建了残差串联型组合模型。分别对2009年第3季度到2010年第3季度的数据进行预测和检验，预测结果表明：残差串联型组合模型预测精度最高，并列串联型组合模型次之，且均高于三种灰色预测模型。最后，对郑州市商品住宅价格市场进行了灰关联分析，得到了影响郑州市商品住宅价格的主要因素。由于市场数据获得的困难性，文中选取国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、商品住宅销售面积、人均国内生产总值、城市化水平和商品住宅开发投资额等影响因素进行分析，结果发现影响郑州市商品住宅价格的因素按影响的重要程度排序为：城镇居民人均可支配收入人均国内生产总值国内生产总值商品住宅销售面积城市化水平商品住宅开发投资额，为开发商制定经营策略和政府进行宏观调控具有一-I-华北水利水电学院硕士学位论文定的参考价值。关键词：商品住宅价格；影响因素；灰色系统；遗传神经网络；灰关联分析-II-华北水利水电学院硕士学位论文RESEARCHONTHEPRICEOFCOMMERCIALRESIDENCEPREDICTIONANDINFLUENTIALFACTORSINZHENGZHOUCITYABSTRACTWiththedevelopmentoftheeconomic,forjustafewyearsthepriceofcommercialresidencehasdoubledinsomecities,sothepriceofcommercialresidenceishottopicineverydaylife.Andrealestatebubble,houseslavesandsoonhavebecomethemostpopularwords.Duetotheaccelerationofurbanizationandurbanconstructionandtheimprovementofpeopleslivingstandards,peopleincreasethedemandforhousing.However,commercialresidencehasbecomeanationalandregionaleconomicgrowthpointandthemaintargetsofdevelopers.Thetrendofthepriceofcommercialresidenceisveryimportantforus.Therefore,thepapermakesanin-deptstudyinthefluctuanttrendofthepriceofcommercialresidence,makesascientificprediction,seekstovariouskindsofinfluencingfactors,andmakesuseofquantitativeanalysismethodstoobtaintheimportantfactor.Itisofgreatsignificancetodeterminethepriceofcommercialresidence,toguidegovernmentpolicydevelopmentandmanagement,an