2009___03_长安路电视塔商业项目调研和定位.ppt

长安路项目商业畅想 ——调研、定位 报告目录 城市分析——定位 项目地西接长安南路，是目前小寨商圈最繁华的主商街，也是西安市连接南北的交通大动脉。众多的高校及机关坐落周边。地铁2号线也即将投入使用。 由于商业的聚集性特性，各业态、业种的加剧性集中，在形成繁荣性加剧的的同时，也为各业态业种的不断深入优化提供了发展的温床。 项目所在地区的各类中、小型商业经营单位使得本地区的商业用房极度紧张，在形成了高租价、高售价的是成格局之后，也是的经营性的垂直立体流成为了现实。 随着地区各类传统商业的进一步发展，消费人口的能力、素质的进一步提高，交通运输能力的进一步扩大。也使得许多非传统意义的商业（如快捷连锁酒店、汽车餐厅、精装SOHO等）不断的涌现出来，形成的商业业态的行业多元化格局，也为进一步的城市商业附中心的升级换代准备了充足的资源。 主流消费群体 花费最多的店铺类型——按年龄年轻人更喜欢到现代销售渠道购物，这与他们的生活方式和收入无关。未来年轻人会继续选择现代销售渠道购物，这将进一步削弱传统销售渠道的重要性。 小结——消费客群统计——年轻人及外来商务性流动性人口高年轻一代更具影响力的购物者 随着现代业态的发展，消费者更经常的到上述超市、大卖场及专卖店购物 年轻一代更倾向于在现代商业所提供的便捷的渠道购物，而且购物消费所针对 的品类更强（如：品牌服饰、电子产品等）； 而周边的常住性消费群体 ——更多是在生活方式和收入的反映，购物的倾向性 是更多的针对优质的日常家庭生活所需的用品及食品； 我们认为随着他们的日趋提高，这群人将继续加大在现代渠道消费 第三章 项目SWOT分析 通过对项目的商业SWOT分析，结合商业聚集性及习惯性等特性，建议项目的整体商业同项目的其他区域进行统一规划运作。 豪布斯卡（HOPSCA）的商业模式 豪布斯卡的开发新模式和定位标准豪布斯卡，一种源于欧美的造城理念，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏——曼哈顿，东京之核心——六本木，是现代地产所能达到的最高形态。 根据豪布斯卡（HOPSCA）选址与兴建的要求、标准和周边地区状况的五项结论，结合商品市场的业种需求增长的表现。 商业地产的本质是资本运营，那么本项目资本回笼的三种适合的方式列举： END 本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 做大做强 局 势 市 机 强强联手 强者恒强 区域差异 项目的商业做为未来城市副中心，要达到充分的发展，必须规划采用什么样的整体商业模式才符合发展需求？ 第四章 项目商业定位 总体定位方向 1 商业经营业态、业种定位 2 租、售建议 3 “豪布斯卡” （HOPSCA） 是一种多业态 的标准集合体 酒店（HOTEL） 写字楼（OFFICE） 停车场（PARKING） 大型综合购物中心（SHOPPING MALL） 娱乐空间（CONVENTION） 国际公寓（APARTMENT） HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要HOPSCA豪布斯卡与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在HOPSCA豪布斯卡内的人员工作的便利性。 标准一： 豪布斯卡（HOPSCA）的选址与兴建却有着严格的要求和标准。通过其标准可以看到本项目的的商业是否适合该模式 HOPSCA豪布斯卡属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以HOPSCA豪布斯卡一般分布于城市边缘地区，这样才能使得HOPSCA豪布斯卡建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式； 标准二： 作为HOPSCA豪布斯卡必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础； 标准三： 结论 通过前文分析及标准列举，可以看到HOPSCA豪布斯卡模式是非常适用的 总体定位方向 1 商业经营业态、业种定位 2 租、售建议 3 最大化的发掘 该项目所在地段唯一性的价值 最大化的发掘 地块特异性的价值 最大化建立 竞争优势，避免劣势，以降低专业风险 推 论： 商业高端集合体 HOPSCA模式的有效规划 三大主力卖场 电子+OUTIETS+净菜海鲜大卖场 结合休闲、娱乐、文教类机构 高端娱乐+影院+品牌培训 暂定名（曲江不夜城） 曲 江 不 夜 城 总体定位方向 1 商业经营业态、业种定位 2 租、售建议 3 商业部分进行整体或分割式 销售，之后由社区物业公司进行管理 商业部分进行