远洋城A14A15地块定位报告.ppt

远洋城A14A15地块定位报告 谨呈：远洋地产（中山）开发有限公司 项目情况和问题解析 本次工作内容界定及本项目限制条件（即本次工作基础） 项目基本情况和回顾 A地块别墅总用地面积为27万方，总建筑面积14万方；现有A8、A10区在售，A9区在建，A14A15区待建。 预计A14A15区可与2010三季度进入销售期，届时A8A10已基本售罄，但需考虑来自于A9的客户分流。 项目情况和问题解析 开发商目标及世联对目标的理解 项目情况和问题解析 从上门客户面积需求来看，大面积单位过多影响了销售速度 房间功能布局分散、花园面积小及实用性低是制约大面积别墅成交的主要产品因素 诊断总结—— 竞争分析 本项目别墅总供应套数相对较少，同时产品线过短，且主要集中在中大面积。 各面积段别墅产品消化情况与供应情况基本对应，不存在明显的畅销区间与滞销区间。均存在补货空间。 500-800平米面积段本项目消化占市场整体消化的40%，是主力消化区间，应继续保持，并在此基础上扩大产品线。 竞争分析 小榄镇规模最大、最具影响力的别墅项目，受到较多小榄镇高端客户群体的青睐 奢华、大气，充分利用水景的园林景观广受客户赞誉，花园面积大充分适应客户需求 从区域来看，与本项目无实质竞争。但其客群存在跨区域置业的可能，是本项目的机会点 珠海品牌发展商在中山打造的高品质别墅大盘，5年来赚得口碑，但没赚来业绩 精装花园交付、高尔夫练习场等高配套措施并未能让客户买单，区域仍是制约其销售的瓶颈 华发生态庄园更适宜度假型客户，而对于中山本地自住型客户，本项目更具区位优势。 雅居乐的第一大盘，已成熟并拥有较强口碑，自然环境优越，但区位条件次于本项目 后期无别墅地块供应，现剩余较多300-500平米别墅，未来与本项目竞争关系不大 现剩余单位面积在250平米以下，下半年有100套新品入市，未来竞争关系较大 坚持走高端路线，树立本项目城市中心别墅价值，是保持竞争优势的关键。 市场竞争机会小结：扩大产品线，抢占城区主流客户；提升产品价值，抢占镇区高端客户 作为一个市区别墅大盘，本项目应着力挖掘各种可能的客户 一类以投资度假型及企业商务会所型客户为主，购买物业的保值增值是其第一考虑要素 另一类是自住型客户，对城市资源、生态环境两方面均有较高的要求。 关注占地更甚于建面。要求占地：建面在1.5：1—2：1之间。家庭人口一般以4口之家为主。 投资客户比例最大，客户群最广。是别墅客户最为主流的客户群体。 总结——通过各类客户特征和需求的分析，进一步锁定我们的客户 启动地块选择及产品配比 由市场供需状况，客户需求、地块经济技术指标和产品排布原则制定本项目的产品配比 启动地块选择及产品配比 地块拆分及地块价值排序 启动地块选择及产品配比 根据09下半年—10年销售目标及货量排布，启动区规模确定为1.5万㎡ 启动方式建议：A14地块启动 金字山公园的兴建、山体资源的改造会明显提升A15区地块价值。 产品物业发展建议 户型设计要求 产品物业发展建议——楼王产品研究 产品物业发展建议——楼王产品研究 产品物业发展建议——楼王产品研究 产品物业发展建议——楼王产品研究 产品物业发展建议——建筑园林研究 建筑立面建议 建筑立面建议 园林景观 居住客户对于景观的倾向：分散景观〉集中景观； 愿意支付溢价的景观园林：湖景〉茂密绿植〉丰富的小品〉坡地； 客户希望地形有变化，但不愿为此支付过高溢价：微地形变化，区域平台价格〉略有起伏感，高于区域平台价格〉无变化，低于区域平台价格〉起伏感强烈，区域最高价 材质多体现原生态的感觉，大量采用天然木材和石材，局部采用茅草等自然元素 道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果，多采用石材路面，突出原生感 园林植被需富有情趣和多样性，同时可利用植被实现自然隔断 富有情趣 多样性，富于变化，有移步换景的效果 高低错落，植被自然隔断，保证内部居住的私密性 随处可见的室内外情景小品可增加情趣 多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣 产品物业发展建议——规划建议 利用山体坡地，规划上、下坡户型，半地下空室增大采光面，同时增加户型赠送面积 别墅入口仪式感较强，同时植被茂密并配有高大树木，形成较强的区域界定及尊贵感 当前需落实问题 山体裸露面积大，影响单位广，贬损物业价值。需制定相应山体改造方案。 本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ 地块现状 地块北高南低。西侧、北侧靠金字山、南望五桂山，山体两面围合，项目享有较为纯粹、私密的山居环境 北侧金字山体 东侧A10别墅区 南侧A16组团 南侧五桂山系 （未来有遮挡） 西侧临A16四组团 远观山景 景观资源条件分析 南向连绵五桂山脉 但整体受到A16区的遮挡 A15 A14 东向别墅景观 有一定五桂山景