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商品房所存在的问题 小组成员：庄志海 孙海鹏 李天福 曾杰东 班级：物三  一、商品房存在的主要消费问题 自2006年到今年7月止，全市各级消保委共受理商品房消费者投诉298件，占各类总投诉的18.06%，同比呈上升趋势。其中商品房质量问题投诉163件，占54.6%；履行购房合同上的投诉42件，占14.09%；涉嫌虚假广告宣传的投诉20件，占6.7%；擅自更改设计的投诉52件，占17.4%；其他投诉21件，占7.0%。 从以上统计情况看，目前商品房消费投诉的焦点主要集中在建筑质量问题，占投诉总数过半，位居榜首。同时，履行购房合同、擅自更改设计以及涉嫌虚假广告宣传和其他投诉问题也占有一定的比例。 （一）商品房质量问题。 主要集中在墙体开裂、楼板裂缝、楼板厚度达不到建筑规范要求、阁楼屋顶漏水、外墙墙体渗水、漏筋、粉刷层黏度不够、墙体空鼓等。如城市之心89幢501业主投诉反映外墙渗水，卫生间管道漏水，墙面空鼓，地面墙面严重裂缝，地面有一处裂缝长达一米左右竟然上下贯穿等问题。升华月漾苑小区501业主购买房屋露台上严重裂缝，下雨时导致业主家中大面积渗水。竹翠园小区25幢102的业主房屋现浇板有多处裂缝，长度约5米。 （二）履行购房合同问题。 主要表现层高达不到合同约定的高度、逾期不能办理“三证”、辅助设施不全等。如消费者杨某等多人购买的城市之心排屋，在《商品房买卖合同》上标明层高是2.8米，而在交房之后其中一楼经测量净高只有2.03米，过道横梁分别1.84米和1.94米，严重违反了购房合同。城市之心1幢全体业主反映，在购房合同上标明卫生间有上水下水，而在交房时只有下水没有上水。 （三）擅自更改设计问题。 主要表现为楼层擅自变多、通道变窄、自行车库变样等。如3月15日阳光假日业主集体投诉湖州嘉业房地产开发有限公司（阳光假日）二期工程擅自变更原来设计图纸，由原来设计18层改为28层的，擅自改变设计严重影响了周边的环境。城市之心的89幢业主投诉反映自行车库通道狭窄，设计不合理，电瓶车无法正常通过。城市之心51幢403的业主投诉反映开发商擅自改变设计，将粪便管出气口通在业主家中，严重违反建筑设计规范的要求。湖州瓯江商城发展有限公司擅自将公用自行车库改变成单独自行车库，出售给业主。 二、商品房消费问题的原因 据调查认为商品房消费问题产生的原因，主要由经营者素质不高、监管部门工作不到位、消费者消费知识贫乏等因素造成的。 　 （一）经营者诚信意识不强 一方面，市场经济条件下经营者都是以获取最大利润为最终目的，商品房经营者也不例外。房地产行业投资大，生产周期长，经营者往往急于收回成本，因而急功近利，违背诚信原则，采取偷工减料或者把工程层层承包给其他建筑施工单位，使用质次价低的建筑材料，以侵害消费者权益为代价牟取暴利的现象时有发生。另一方面，现行法律法规对房地产商的种种违法违规行为缺乏明确的可操作性的管理规定，即使有明确规定的条款和处罚的力度也不够明显，使开发商的违法成本过低，约束力、震慑力不强。 （二）监管部门监管不力 作为行政主管部门的建设部门，在工程质量监理上、工程图纸设计审查与督查上，未能严格按照《城市房地产管理法》、《建筑法》等有关法律法规规定要求，“未经验收合格的房屋，不能交付使用”，而房屋验收合格的标准是取得《竣工验收证书》，但是，目前很多工程在土建、图审、消防、电梯、燃气、民防、规划、环保、绿化等方面只有部分合格就可以通过验收，其中消费者投诉比较集中的隔音差、保温层偷工减料、防水层质量差等较为严重的问题也能够顺利通过验收。同时，在商品房广告监管上，存在主管部门审批把关不严，跟踪管理不够，对虚假广告违法行为查处不力的现象。 （三）房地产开发企业参差不齐。 目前，湖州市共有房地产开发企业239家，其中外地来湖开发房地产企业约40家，占16.7%。据了解，本地房地产开发企业的商品房消费者投诉占总投诉量的30%左右，在处理过程中，开发企业的态度端正，积极配合，及时帮助消费者解决实际问题。而外来房地产开发企业的商品房消费者投诉占到总投诉量的70%左右，在对待消费者投诉问题上，无视消费者的合法权益，往往采取回避、推脱、敷衍的态度，认为是招商引资企业，甚至不予理会。湖州兽王房地产开发公司、湖州嘉业房地产开发有限公司、温州商城、湖州耀江房地产开发有限公司、湖州赞成地产开发有限公司等外来企业，出现消费者的投诉问题，调解处理难度较大。如近期市消保委接到30多家城市之心业主，投诉湖州兽王房地产开发公司在随意变更设计、未履行合同条款相关规定内容交付房屋、自行车库通道设计不合理、层高达不到合同上约定2.8米、墙面空鼓、裂缝、粉刷层黏度不够等诸多问题，在调处上较为困难，消费者的合法权益难以得到保护。 （四）消费者自我防范意识薄弱 一方面，作为实