集体建设用地使用权流转问题及研究.pdfVIP

摘 要 近年来，随着市场经济的发展，我国出现了大规模的经济热潮。表面上看这些经济 热潮仅带动了与之息息相关的产业，但实质上却衍生出了新的社会矛盾。就拿房地产业 来说，表面上看房地产业仅给水暖建材批发市场带来了生机，但由于其水暖建材市场多 建于城乡结合部或者农村，又间接的为农村集体或农民带来了经济收入。如果我们稍加 留心就会注意到，许多新建厂房的选址往往不在市区，而在远离市区的城郊或者农村内 部。这种不起眼的小现象的出现是有深刻的原因的。我国《宪法》第十条规定，城市的 土地归国家所有，城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于 集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。从《宪法》 第十条我们不难看出，在我国，土地的所有权人只能是国家和集体，其他组织或个人如 果想取得土地来兴建厂房，只能以租用等方式取得土地的使用权，且只能从国家或者农 村集体中取得。国有土地使用权的取得过程十分繁琐，用地人需要提交各种材料，办理 各种审批手续，缴纳各种税费，在此过程中还要等待区政府、发改委、国土资源局等的 审批，虽然程序明晰但却耗时耗力。集体土地则不同，若用集体土地兴建厂房或者企业， 不仅可以免去交表审批及等待审批的时间，还能减免税费。由于集体土地中的耕地不允 许被流转，所以集体土地中可以流转的部分为集体建设用地。出于利益最大化的考虑， 更多企业选择使用集体建设用地进行投资。但是，我国的《宪法》没有明确集体建设用 地可以参与市场流转的条款，《土地管理法》则回避集体建设用地对外流转的问题。一 方面受现实利益的驱使，另一方面又受着法律的约束，这种矛盾使得集体建设用地使用 权私下流转的现象日益严重，“隐形市场”有增无减。 大量集体建设用地使用权私下流转的背后，是对《宪法》和《土地管理法》的拷问。 随着市场经济的发展，单位或者个人对于土地的需求欲越来越大，由于使用国有土地有 诸多局限性，越来越多的群体把目光转移到了集体土地。集体建设用地使用权的流转带 来的效果是显而易见的，不仪提供便利于用地人，也给农民集体带去了经济效益，促进 农村经济的发展。集体建设用地使用权的流转符合市场发展规律，已经被市场所接受。 但是，没有政策和法律的支撑，集体建设用地使用权的流转始终处于名不正言不顺的地 位。集体建设用地使用权的流转与否关系到农民集体的收益问题、农村的发展和市场经 济的稳定。毫不夸张的说，集体土地的流转与否直接影响着“三农”的发展。 由于其的严厉性与特殊性，许多法学者对集体建设用地使用权的流转问题做过深入 的研究。韩松先生在国家重点课题“集体所有权的性质、管理及保护法律机制研究”的 阶段性成果中，阐述了集体建设用地应该参与市场流转的观点，并且认为集体建设用地 使用权的流转具有合理性，其流转应在国家控制之下进行。并且韩松先生还提出了集体 建设用地使用权市场化流转的制度形式。李延荣教授曾多次发表文章强调集体建设用地 使用权流转的含义问题，她认为集体建设用地使用权的流转不应该做扩大解释。集体建 设用地使用权流转概念的界定，对于我国建立集体建设用地使用权的制度，对于将来国 家对土地市场进行宏观调控和管理，都有着非常重要的作用。王权典老师从农村集体建 设用地使用权流转的法律障碍方面出发，积极探求立法变革问题，具有创新性和前瞻性。 黎平老师在江西省高校人文社会科学研究项目成果中，回顾了几个典型的集体建设用地 流转试点的历程，并提出解决集体建设用地法律问题的方式是理而不是堵。杨子蛟教授 在谈到集体建设用地使用权流转问题时，指出集体建设用地使用权流转的现状和存在的 问题，并提出了自己的制度构建，等等。这些法学者的观点都代表了当下大多数人对于 集体建设用地使用权流转的心理。 本文从集体建设用地使用权流转的概念及相关规定出发，引出集体建设用地在理论 上与时间上的可行性，结合当下集体建设用地使用权流转时出现的问题，谈谈自己关于 完善其流转制度的对策，以期尽快构建合理的流转制度，也为国家有关部门制定相关的 法律法规提供建议，稳定经济市场，促进“三农”的发展。 关键词：集体建设用地使用权流转、集体利益、社会保障、解决对策 II ABSTRACT Withthe of showseconomicboomin that developmenteconomy,Chinahuge recently seems