第七章风险分析与决策-精.pptVIP

第七章 风险分析与决策 第一节 房地产项目不确定性因素的分析 第二节 盈亏平衡分析 第三节 敏感性分析 第四节 风险分析 第一节 房地产项目不确定性因素的分析 7.1.1? 房地产开发项目的主要不确定性因素 土地费用 建安工程费用 租售价格 开发期与租售期 容积率及有关设计参数 资本化率 贷款利率  7.1.2? 房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括： 购买价格 权益投资比率 租金水平 空置率 运营成本 有效面积系数 贷款利率 7.1.3? 不确定性因素的相互作用假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。　　但在房地产开发投资过程中，总收人和总费用的变化并不同步。 因此，有必要对各不确定性因素的变化情况，以及这些变化对开发商或投资者的收益有何影响，影响程度怎样，进行详细分析，以保证开发投资决策有充分的依据。　　房地产项目不确定性分析的方法，主要包括 敏感性分析 临界点分析 概率分析。 第二节盈亏平衡分析 一、 盈亏平衡分析的基本原理盈亏平衡分析： 是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。 盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点（B.EP），在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。 盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。盈亏平衡分析的基本方法： 是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。　 盈亏平衡分析： 当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。 当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。　 　线性盈亏平衡分析的基本公式是： 年销售收入方程： B.＝P×Q 年总成本费用方程： C.＝C.t十C.v×Q 其中， B.为销售收入，C.为总成本，C.t为固定成本，C.v为变动成本，Q为产销量。　　当实现盈亏平衡时，有B.＝C.，即，由此可以推导出：盈亏平衡产量，盈亏平衡价格，盈亏平衡单位产品变动成本。　　当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域； 当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。 「例7—1」　某项目生产能力3万件／年，产品售价3000元／件，总成本费用7800万元，其中固定成本3 000万元，成本与产量呈线性关系。　　[解]单位产品变动成本：C.v＝（7800－3000）／3＝1600（元／件）　　盈亏平衡产量：Q*＝3000／（3 000－1600）＝2.14（万件）　　盈亏平衡价格：P*＝1600+3 000／3＝2600（元／件）　　盈亏平衡单位产品变动成本：C.v*＝3000－3000／3＝2000（元／件） 二、? 房地产项目的盈亏平衡分析　　房地产项目的盈亏平衡分析： 临界点分析： 是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析： 是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 （一） 最低租售价格分析最低售价： 是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。最低租金： 是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。　　最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 （二）最低租售数量分析最低销售量： 是指在预定的房屋售价条件下，要达到预定的最低盈利，所必须达到的销售量。 最低出租率： 是指在预定的房屋租金水平下，要达到预期的最低盈利，所必须达到的出租率水平。　　最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 （三）? 最高土地取得价格最高土地取得价格： 是指开发项目销售额和其它费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。 土地取得价格超过这一价格时，开发项目将无法获得足够的收益。 最高土地取