酒店开发融资与变现模式-精.pptxVIP

酒店开发融资与变现模式;;;土地出让是将酒店用地直接转让给另外的投资商，该方式开发商无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运营风险，但也会因此而损失酒店后期经营带来的利润 ;土地抵押贷款是将酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资策略，土地抵押贷款是目前中国最为成熟运作的融资渠道，具备融资成本低，融资资金稳定且较为安全的方式 ;酒店资产证券化是指将一组流动性较差的(金融)资产进行一系列的组合成致使未来收益相对稳定，并对这系列组合进行打包出售的过程，酒店资产证券有助于开发商提前变现，酒店房产信托基金发展潜力巨大;商业抵押担保证券(Commercial Mortgage Backed Securities；CMBS)为1种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行;房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段，多用于商业地产，具有分散风险，快速变现的双重优点；信托基金与酒店物业具备良好的结合基础;酒店房产信托基金则是未来REITs发展的一种形式，尽管在国外已经成为一种较为成熟的房地产投融资运作模式，但目前国内市场还处于尝试阶段，开元酒店以及花样年酒店信托基金的上市成为酒店房产信托的里程碑;案例——华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者 ;;产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，该方式能够快速回现，减小开发 商资金压力，是目前酒店开发较为普遍的做法 ;产权酒店操作模式中开发商通过销售产权获得资金回笼，业主拥有的产权部分获得的收益分配，使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金;产权式酒店拥有较为成熟的四种模式，主要的差异体现在业主收益的方式上，现阶段模式二承诺固定的收益为较为普遍的操作模式;案例分析——丽江悦榕轩，悦榕集团与2006年首选丽江悦榕庄度假村，通过复制与悦榕庄经营性别墅一模一样的产品，吸引世界各地的度假游客体验并购买别墅产权;悦榕轩以一期悦榕庄为模板，共推出25栋纳西风格别墅，其中包括16栋连排双卧房别墅，6栋独栋双卧房别墅和3栋独栋三卧房别墅，售价从每栋500多万人民币到1000多万人民币不等，首先通过产权式酒店，产权销售迅速变现，通过后续经营获取持续收益;小结：产权式酒店具有快速脱手，快速回现，减小资金压力，同时可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益的优点，但是其采用的投资回报模式需要承担较大的市场风险 ;;股权式酒店是一种投资模式，是将金融理财概念有效地嫁接在房地产开发运营模式上，通过对其酒店产品投资，享受“度假、分红、置换、酒店订房折扣等”，是未来投资走向的另一种“地产金融产品”;案例——三亚湾红树林度假酒店，总建筑面积约70万平方米，集合了拉斯维加斯、迪拜等度假胜地元素，推出中国首座全生活度假目的地酒店。项目拥有4500余间客房，相当于10座5星级酒店 ;红树林酒店客房全部以小面积为主，通过面积控制总房价，精确的总价控制使得项目受到了全国投资客户的较大关注;同时，红树林酒店也将产权与股权捆绑，“股权式”运作模式，获取短期的销售收入和长期的酒店运营收益;红树林提供的两种投资操作方式——买三亚湾红树林股权式酒店 ；买红树林度假卡；两种方式均加速了酒店的变现过程;红树林股权式酒店除了可以享受免费入住（可转让）、业主房价权外拥有独立的分红计算方法，标准化的解决了分红收益产生的一系列问题;小结：产权式酒店与股权式酒店的比较;;产权式酒店是业主购买其一年中的某一段时间,而私产酒店,拥有的是其终身产权；这种私人酒店扩大了业主的权利，业主在酒店运营上监督和回报上享有比以往更大的自主权;从各方的收益方式上讲，私产酒店业主具有完整的产权，包括可以转让、转移和继承，也可以拥有40-70年的酒店利润分红；而从开发商来讲，通过销售产权可以回收大量资金，缓解资金压力;;委托经营模式是指在开发商拥有产权的前提下，把经营权委托于第三方酒店管理公司，这种模式能够对酒店运营比较陌生的开发商带来较为成熟的技术与管理经验，减小酒店运营风险;;酒店合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为;一方出地，其他各方提供资金或劳务。目前实践中，出地方一般为具有开发资质和出让土地使用权的开发公司，因资金不足而进行合作开发。提供劳务的一般为施工企业，施工企业通常存在垫资行为，以补充开发商资金的不足。;;带资管理模式是第三方酒店管理公司对酒店的资本和管理同时进行，这种管理模式使得两者在利益关系，激励机制上具备