《@开房大典【万科】天津假日风景可行性研究报告2016年_@地产智库8848(九舍会)投资立项.》.pdfVIP

房地产智库.com 天津西青项目可行性研究报告 津万科房地产有限公司 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 项目决策背景及摘要 1 外部环境 1. 津房地产的发展形势 天津03年人均GDP达3126美元，步入中上等收入国家水平。经济增长支持了房地 产业的成长， 津目前房地产业表现为 投资增长、销售增长、价格增长”的全面增 长态势。 津建设也一改往日所谓 稳健保守作风”，大的举措令人眼花缭乱。海河 综合开发战略，地铁三条线路，城市快速路系统……，以这 为代表的城市基础设 施建设热火朝 。天津未来3到5年内，成长潜力惊人，而城建大兴土木的最大受益 行业，就是住宅与房地产业。 2. 大规模的旧房拆迁，3. 造成了对住宅的硬性需求 近年来， 津市大规模的旧房拆迁，也对天津市的房地产发展起到了巨大的刺 激作用。天津市2003年完成的拆迁量是前三年之和，实际完成拆迁突破450万平方米。 由此产生市民对住宅的大规模硬性需求。按照理论研究，每拆迁1平方米，约带来实 际3平方米的改善需求。这 实际存在的改善性需求，是住宅与房地产业在天津发展 的巨大推动力。 4. 土地价格逐渐升高 由于天津加快城市现代化的步伐，使得城区内土地价格越来越高，但是外环线 外的土地目前暂时还由各区县负责 开转让，指向性出让仍可能，而且价格可控。 5. 城郊大盘仍将是支持大量改善型需求的主力 由于城郊大盘综合素质，主要是价格方面的比较优势，在今后几年仍将是支持 大量居民改善性需求的主力。 6. 津市政策环境 为了适应城市发展的要求，适应房地产业的蓬勃发展，适应目前需求量激增的 要求。 津市政府、市建委、规划与国土局、市房管局等部门从规划、管理、服务 珠峰高度 8848 第 2页 @九舍会 › 房地产智库.com 力度均表示要再进一步加大，政府效率再进一步提高。 2 内部因素 7. 提高市场地位及控制力 天津公司目前的开发量，结算量都不足以支持市场的领跑地位。为了扩大市场 份额、提高市场地位、增强竞争力，天津 司要抓住目前 津房地产市场发展的机 遇，加大土地储备力度、加大项目开发力度。 8. 符合天津公司三年发展的战略要求 根据天津公司三年的战略发展规划，公司在未来三年内要达到在 津市场上每 年销售量35万平米，为支持这个销售量， 司要保持有4-5个项目，该项目将是实现 天津公司战略目标的支持项目之一。 9. 填空战略布局点 天津公司在 津的北部、南部、东部都有在售项目或项目储备，而在西部目前 还是空白。为了使战略布局均衡，加大产品覆盖面，在天津西部确 项目也是战略 布局的需要。 3 战略选择 天津万科公司在项目发展的研究上，不仅考虑城市的整体经济发展水平，更是 结合天津的城市发展方向、区域协调、交通发展、项目分布、房屋需求等因素来综 合考虑土地储备。把握城市脉搏，主动地进行的土地储备。 10. 从天津市发展改善性大盘的布局分析角度分析，11. 我们发现： 城