论我国业主大会制度完善.pdfVIP

l IIIII IUlllUlllnll IIIIII Y2502964 目 录 摘 要………………………………………………………………………………………………………．．I Abstract………………………………………………………………………………………………………．III 弓I 言………………………………………………………………………………………………………．．1 一、业主大会运作中存在的问题……………………………………………………2 (一)业主大会的成立困难………………………………………………………2 (--)业主大会的决策效率低下…………………………………………………2 (三)业主委员会换届时阻碍重重………………………………………………3 (四)业主大会的专业化水平较低………………………………………………4 (五)业主大会的经费缺乏保障…………………………………………………4 二、业主大会存在问题的原因………………………………………………………6 (一)业主大会法律地位和法律性质不明确……………………………………6 (二)业主自身的局限……………………………………………………………8 (三)缺乏合理的运作机制………………………………………………………8 (四)缺乏有效的监督机制……………………………………………………．．11 三、业主大会制度的完善建议………………………………………………………13 (一)完善业主大会经费的筹措………………………………………………。13 (二)明确业主大会的民事诉讼主体地位……………………………………．．15 (三)健全业主大会的组织机构………………………………………………一17 (四)健全业主大会的运作机制………………………………………………．．22 l{； 论………………………………………………………………………………………………………26 参考文献………………………………………………………………………………27 致 谢…………………………………………………………………………………………．．．…………29 摘要 《物权法》第70条明确了建筑物区分所有权的内容，即对专有部分享有所 有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利，而业主大会正是基于共有和共同 管理的权利而存在。由于小区业主数量众多，各个业主之间意见并不一致，利益 诉求多样化使得业主难以凝聚起来，在应对专业的物业公司时往往处于明显的弱 势地位，难以与物业公司抗衡，业主权益很难得到应有的保障。因此，必须整合 全体业主的意见和建议，以一个统一的组织对外代表和反映业主的利益，而业主 大会正是这样的一个业主自治组织，它能够代表和维护小区全体业主在物业管理 中的合法权益。 本文分析我国业主大会运作中存在的问题及原因，从立法的角度提出完善业 主大会制度的建议，明确业主大会的民事诉讼主体地位，解决理论与司法实践中 长期存在的争议，使业主大会能够以自己的名义参与诉讼或其他事务；规定业主 大会经费的来源，为业主大会的有序运行提供物质保障；创设业主监事委员会， 防止业主大会的工作人员以公谋私。从实务操作的角度提出应对措施，建设公正 决策平台，扩展业主参与的途径，提高业主参与的积极性；规范投票权和投票方 式，建立更加细致的操作规程，以及良好的激励机制和责任机制，确保业主大会 朝着既定的方向前进。这对于充分发挥业主大会在物业管理中的应有作用、推动 整个物业管理行业的健康发展和维护社会的和谐稳定具有深刻的现实意义。本文 分三个部分： 第一部分：阐述我国业主大会运作中存在的问题。由于开发商等利益集团出 于自身利益的考虑，他们对业主大会的成立进行百般阻挠，以及法律法规对业主 大会的成立设立了很高的门槛，致使业主大会的成立困难重重。业主个人往往从 自己的私利出发，而非致力于集体利益，因此，难以把小区全体业主集合起来， 致使业主大会决策困难。在业主委员会的换届过程中，不难有原业主委员会、