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第四章 合同法律制度-房屋租赁合同

2015年注册会计师资格考试内部资料 经济法(注会) 第四章 合同法律制度 知识点:房屋租赁合同 ● 详细描述: 1.房屋租赁的无效 (1)属于: (2)不属于:当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理 登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。——登记不 影响生效 【链接】商品房预售合同应当办理登记备案手续,但该登记备案手续并 非合同生效条件,当事人另有约定的除外。 2.房屋租赁中承租人的优先权 (1)对象:限于房屋 出租人出卖租赁房屋的,应在出卖之前通知承租人,承租人享有同等条 件下优先购买权。  (2)通知: 【示例】甲出租给乙房屋,1月1日到12月31日。4月1日时,甲打算卖给 丙。 情形二:未通知:甲丙合同有效,但是甲需要赔偿给乙 (3)优先购买权的例外: 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持: ①房屋共有人行使优先购买权; ②出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖 父母、外祖父母、孙子女、外孙子女; ③出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买; ④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 3.续租权: (1)承租人在租期死亡的,与其生前共同居住的人可以继续租赁该房 屋。 (2)承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活 动,承租人在租期死亡、失踪或被宣告死亡,其共同经营人或其他合伙人可 以继续租赁该房屋。 租赁合同的解除 例题: 1.甲将自有房屋一套出租给乙,双方约定租金月付。租赁期内,甲因资金周 转困难,将该房屋出卖给丙,且办理了过户手续,乙未主张优先购买权。丙 向乙提出的下列请求中,符合法律规定的是()。 A.向丙交付租金 B.解除租赁合同 C.缩短租赁期间 D.增加房屋租金 正确答案:A 解析:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。选项 B、C、D表述的内容都影响了租赁合同的效力。因此,答案是A选项。 2.甲公司将自有房屋出租给乙,租期一年。在租赁期限内,因房屋漏水,甲 公司拒绝维修,乙支付了2000元维修费。由于物价上涨,甲公司要求调高租 金,遭到乙拒绝。甲公司遂准备将该房屋出卖给丙公司。下列说法正确的有 ()。 A.维修费应由乙承担. B.甲公司无权在租赁期内单方决定调高租金 C.甲公司在租期内将房屋出卖应征得乙的同意 D.甲公司出卖该房时,同等条件下乙享有优先购买权 正确答案:B,D 解析:出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。承租 人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维 修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。出租人出卖租赁 房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件 优先购买的权利。因此,答案是B、D选项。 3.根据合同法律制度的规定,下列情形中,房屋租赁合同的承租人主张优先 购买权时,人民法院不予支持的有()。 A.房屋共有人行使优先购买权的 B.出租人将房屋出卖给其配偶的妹妹 C.出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的 D.第二人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 正确答案:A,C,D 解析:选项出租人将房屋出卖给近亲属(包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹 、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女)的,承租人不享有优先购买权。 4.陈某租住王某的房屋,租期至2010年8月。王某欠陈某10万元货款,应于 2010年7月偿付。至2010年8月,王某尚未清偿货款,但要求收回房屋并请求 陈某支付1万元租金。根据合同法律制度的规定,下列关于陈某的权利的表 述中,不正确的有()。 A.陈某可以留置该房屋作为担保 B.陈某可以出售房屋并优先受偿 C.陈某可以应付租金抵销1万元货款 D.陈某可以行使同时履行抗辩权而不交还房屋 正确答案:A,B,D 解析:

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