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天江鼎城项目投资建议书 重庆龙湖地产 目录 项目概况 市场分析 市场定位 项目规划预案 投资参数说明 投资风险评价 投资建议 一、天江鼎城项目概况 项目背景 天江鼎城项目总用地461亩(其中:出让用地267亩,划拨用地194亩)，容积率为2.5-3，总建筑规模为62.5万平方米(含地下)。 我司通过与中关村实业发展有限公司谈判达成如下合作意向： 1、中关村实业发展有限公司以1600元/平米（楼面地价）向我司转让公司股权,计价基数为52万平米,总金额为83200万元. 其他条件 中关村实业发展有限公司调整了F1-1地块的性质,需补交出让金(5级土地)约4468万元. 中关村实业发展有限公司承诺修建一所中学(36班)和一所小学(30班),学校建设用地约78亩需缴纳征地成本约5300万元. 1.1 项目区位 1.2 项目与周边关系 从属龙头寺片区，北距龙头寺火车站约1公里 地块周边城市干道密集 北临保利香槟花园 西侧为红唐路，东临鲁能星城 1.３ 项目交通 1.３ 项目交通 项目通过红唐路、北城天街路到达观音桥商圈，车程在５分钟以内。 通过新溉路到达高新区车程在３分钟以内。 通过五黄路到达江北城ＣＢＤ车程在７分钟以内。 通过五黄路、黄花园大桥到达渝中区，车程在１０分钟以内。 轻轨３号线站点距离地块在５０米范围以内。 1.4 项目用地 土地权属: 地块总用地461亩,净用地面积约267亩 目前土地权属在中关村实业发展有限公司名下。 1.4 项目现状 1.4 项目实景 1.5 目前规划的各地块定名 1.5 现规划指标（红色字体为计价建筑面积） 二、市场分析 2.1 区域片区规划 根据规划，龙头寺片区将以火车站为核心，发展成为新型商贸居住片区，并建成为能够满足龙头寺火车站及周边发展需要的市级公共配套区。 龙头寺片区是江北片区今后重要的居住区之一。 2.2 区域规划与发展前景 龙头寺区域内规划有市级共交枢纽、多个公交站和停车场。本片区内已建成的干道包括红唐路、新溉路、五人路、五童路和站前大道。未来轻轨3号线自机场高速公路向东经龙头寺火车站站前广场至经开区；轻轨5号线自新西路，新溉路、江北客站至童家院子。 根据目前的土地利用规划，这里未来必然会成为一个人流量巨大、批发零售等商贸流通发达、人口密度高的区域。 2.3 区域住房市场概述 目前本片区内在建商品房项目5个，分别为鲁能星城、天江鼎城、保利香槟花园、华宇北城中央及上品拾陆。规划建设用地近3000亩，规划建筑面积500万平米。其中鲁能星城、天江鼎城、保利香槟花园共计实现销售约150万平米，以中档高层公寓住宅为主，目前销售均价达到约4200元。鲁能星城和天江鼎城有少量花园洋房销售，均价4700元。 从龙头寺片区各地块的规划指标看，未来本片区内商品房供应将以高容积率、高容积率的高层公寓产品和大量的围绕火车站展开的投资性商业物业为主。随着火车站开通线路的增加，轻轨3号线的开通，片区将在较短时间内成熟。根据规划，龙头寺片区未来3年内，将有20万常住人口入住。 2.4 区域竞争分析 区域间竞争：目前龙头寺周边的新牌坊、五黄路区域大规模开发已基本完成，根据对目前”三北”区域内所有规划和在建项目的分析，今后三年内高层产品供应主要集中在北滨路和龙头寺两大片区，对龙头寺板块能够形成最直接威胁的也将是北滨路片区。 2.4 龙头寺片区项目分布图 2.5 典型项目--鲁能星城 2.5 典型项目--华宇北城中央 三、市场定位 3.1 项目总体定位 龙头寺片区最后一块大型复合生态社区 龙头寺片区:日均20万人流,周边1KM范围内有15万常住人口,有巨大的投资价值. 大型复合社区:产品业态丰富,有高层、花园洋房、SOHO、集中商业、小商业 生态社区：毗邻700亩的龙头寺生态公园及80米宽的公共绿化景观带 客户敏感点 3.2 客户定位 肖像描述:处于社会中间阶层, 个人收入在5000元左右、重视交通、商业、教育配套。 客群年龄：25－55岁 工作区域： 全市范围，居住以江北、渝北、渝中区及周边区域为主 客群构成： 以城市新贵和城区居民为主 客群消费场所： 以江北商业中心消费和本地消费为主，百盛、新世纪、国美、重百等中高档消费场所 3.3 产品定位 高层公寓 小户型住宅 花园洋房 集中商业 临街商业 3.4 价格定位 四、项目规划预案 4.3 产品组合 五、投资参数说明 5.1 投资参数说明（建安成本） 5.2 投资参数说明（销售） 5.3 投资参数说明（计划） 六、投资风险评价 6.1 项目SWOT分析 6.2 项目WT应对措施 6.3 项目运作风险及控制 七、投资建议 7.1 投资建议 重庆公司2008年主城核心区现金流项目； 建