贵阳太慈桥项目市场环境报告(打印稿).ppt

1 思源集团 序 对本次招标与项目策划的理解 对项目开发目标的理解 项目策划的核心理论 对本次招标与项目策划的理解 对项目开发目标的理解 站在大盘操作的角度及项目整体运营的高度来审视： 提升价值，力争项目最大经济效益； 实现整体项目的可持续性销售，控制合理开发周期； 形成项目美誉度、确立开发商品牌知名度，实现有效客户资源积累，为开发商在贵州的长远发展提供战略保障。 项目策划的核心理论：三个维度 第一部分项目的初步判断 区位及概况 经济指标详解 地块现状条件分析 对项目的初步判断 项目策划的核心理论：三个维度 地块功能规划分析 地块建筑功能规划初步估算 项目的初步判断 项目规模大，开发周期长，操作难度大； 区域发展不成熟，配套不完善，交通将成为重要制约因素； 地块复杂，规划受限条件较多； 70/90政策对项目形成严重的制约； 项目属于城区内的大盘，具有地段位置优势； 三面环山，两侧临水，具有自然资源稀缺性优势。 第二部分项目市场环境分析 项目策划的核心理论：三个维度 调研数据来源说明: 贵阳思源经纪 数据库 贵阳市政府网站 贵阳市统计局 贵阳市住宅房地产信息网 《贵阳房地产市场运行分析报告》（2007年上半年） 通过销售员咨询 网络查询等等 贵阳宏观经济情况分析 ——年人均可支配收入呈每年10％以上的增幅 根据贵阳市“畅通工程”实施方案，贵阳市城市道路建设将在五年内完善城区“三条环路 十条射线”道路骨干路网系统，使中心城区交通拥堵问题得到有效解决。  贵阳土地供应分析 ——房地产开发投资额稳定增长，年均增长23.2％ ——商品房新开工面积增势强劲，市场供给加速放量 —— 2007年上半年商品房供需呈同比放量增长态势 ——目前商品房供求仍以云岩、南明两区为主 贵阳住宅产品形态构成 ——户型面积供求主要集中在100－144㎡——其中120-144㎡的舒适型三居最受市场追捧 ——房地产价格持续高涨，年均涨幅高达9.9% 住宅市场分布情况分析 ——以贵阳本土及省内其它地州为主——外省及境外购房者呈现需求上升趋势 GDP走势强劲，为房地产业提供了良好的发展环境； 整体土地供应总量大，品牌开发商大举进入，市场竞争激烈； 城区土地供应紧缺，住宅产品逐步向近郊、郊区转移； 价格持续高涨，年均涨幅高达9.9%； 贵阳本土及周边地州县为主要客群，省内其它地州、外省及境外购房者呈现需求上升趋势。 土地调控政策 2003年9月4日，《关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》（国土资发〔2003〕345号）； 2004年3月31日，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号），即8.31大限 ； 2007年9月12日，国土资源部发布《关于加大闲置土地处置力度的通知》； 2007年9月30日，国土资源部《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 金融税收政策 2003年6月5日，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号） ； 2005年5月27日，《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）； 2006年7月11日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号） ； 2006年12月28日，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）； 2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号） 重点金融调控政策解读：提高第二套房贷的首付比例与贷款利率政策 中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍 ； 市场调控政策 2006年5月29日，建设部、发改委和监察部等九部门联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号） ，即“70 / 90”新政； 2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》正式通过，2007年10月1日起开始实施。 2007年8月7日，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号） ，即24号文； 重点市场调控政策解读：70－90政策 “自2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。” 政策影响小结 70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策； 国家对房地产宏观调控力度会逐渐加强，未来不可预见的房地产政策风险依然会加大。 竞争市场