国际商务大厦.doc

本案要略 1、针对本物业特点，物业管理应为国际商务大厦塑造现代、高效、环保、繁荣的整体形象竭尽努力。 2、为确保物业管理提供高品质服务，拟设立物业管理处，隶属广盛元房地产和南京天地物业公司连云港分公司领导，配备员工38名，其中管理处主任1名，主任助理兼设备管理部主管1名，保安22名，保洁员10名，维保工4名。 3、经过测算，物业管理公共服务年成本开支为1098100元，折合1.45元/m2/月，其中员工工资、保险费733100元，物业维保费103900元，环境维护费49500元，保安费3800元，办公费27900元，折旧费6000元，不可预见费18500元，管理费9500元，税费58200元。 4、本案物业管理服务的主要项目及其服务标准，将执行南京天地物业管理有限公司ISO：9002国际质量认证体系和连云港分公司制定并于2009年1月起执行的《物业管理服务细则》。 本案介绍的内容仅根据本物业特点，简要作了一些提示。 5、本案推荐从事多年物业管理，富有成功经验的杨汝超（男）担任物业管理处主任，推荐长期从事水电和设备管理的高级技师罗海涛（男）担任管理处主任助理兼设备部主管。 国际商务大厦物业管理方案 在获悉连云港广盛元房地产公司招聘国际商务大厦物业管理单位的信息之后，我公司领导迅速与项目方领导进行了接触，并组织相关工程技术人员先后两次到现场进行实地考察，了解项目方的要求和希望，考察项目的工程概况。根据我公司掌握的初步情况，并就国际商务大厦实施标准的规范化物业管理提出如下方案： 第一章　物业管理服务的整体思路 第一节　对本项目的认知 国际商务大厦位于连云港市新浦区通灌北路87号，是市商业的繁华地段，该大厦物业类型为商住两用，分A、B、C三栋独立28层，始建于1996年， 2001年通过竣工验收之后，由于多种原因，未及时投入使用，直到2006年，江苏银行才真正成为大楼的业主，并啟用西楼作为江苏银行的营业办公大楼。东楼于2009年4月由连云港广盛元房地产公司承租，计划开设大酒店。东、西楼是一个物业整体，配备综合性设备设施，集金融、商场、餐饮、娱乐、办公、住宿于一体。两座大楼建筑形象充满现代气息，十分壮观，地理位置极佳。酒店客户的群体包括租用户、来客、顾客等，其中写字楼户客以白领一族为主。普遍素质较高，眼界宽广，法制观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、信息等方面的需求与大众客户群体有所不同。其商场、酒店、住宿等客户成分繁杂，需求多样化，其中经营者对营造繁华的商业气氛需求突出，而消费者要求方便，舒适、悠闲、自在，这些与写字楼注重的严肃尊贵气氛有很大差异，增加了物业管理难度。因此，根据不同需求层次实施高质量，全方位的特色服务，是我们服务的基本点。 我们相信，通过顺天集团、江苏银行和天地物业的共同努力，一定能够将“现代、高效、环保、繁荣”的新理念，展现在全体港城人面前，向广大市民展示现代化，国际化的商务办公形象；塑造进取、创新和与时俱进的商务氛围；树起可持续发展的文化内涵和社会形象；聚集浓厚的商贸氛围，打造港城商业亮点，体现顺天集团和江苏银行的社会责任和经济效益。 第二节　管理模式 针对国际商务大厦所处的特殊地理位置和新时期创建和谐社会的要求，我们将为该物业设置一种称之为“科学发展，和谐共赢”的管理模式。 这一全新的物业管理模式与人文环境相吻合，这是我公司沉积多年的服务经验，是对常规型物业管理的延续和发展，体现了与时俱进的时代要求。 根据这一全新管理模式，拟采取如下措施： 1、强化公共服务职能，为业主和客户提供方便快捷的优质服务 根据以往积累的经验，探索并形成适合自身工作特点的管理制度和服务特色，我们将采取零干扰服务、隐性服务、按时序服务、呼叫中心等多种服务方式，还制定承诺制、首接负责制、回访工作制、定人定机制、安全预案等措施。我们将为广大业主和客户创造良好的商务环境，形成良好的和谐氛围。 呼叫中心：只要拨打一个电话或来访人员的咨询，物管就能解决问题。 隐性服务：看不见保安但很安全，看不见保洁员但很干净，看不见维修工但各种设施设备完好，并包含、超出物业人员管理范围的临时性的工作，我们也将全力配合。 按时序服务：根据劳动定额划分责任区，在规定的时间内工作到规定的地点，确保在有效的时间内按标准完成工作任务。 承诺制：我们能做到的事情，敢于向广大业主和客户郑重承诺，并兑现承诺。 首接负责制：接到有效投诉和事件，要负责到底，不推卸责任。 回访工作制：对有效的投诉及时回访，投诉的回访率达到100%，维修服务、特约服务和求助服务的回访率达80%。 定人定机制：设施设备指定人员负责操作、维修和保养，确保设备有效运行。 2、完善应急管理体制机制，有效应对各种风险 制订应急预案，设想在辖区的不同方向、不同部位、发生不同的意外情况，据此