土地储备项目贷款讲义.ppt

土地储备项目贷款的开发评审 相红民 （2010年8月） 主要内容 一、开行土地储备项目贷款情况 我行从2001年开始介入土地储备项目，贷款用于土地一级市场的开发。截至目前累计承诺贷款约950亿元，贷款余额390亿元。资产质量良好，无不良贷款。 较好地支持了北京、上海、天津、海口、深圳、北海等一大批大中城市的土地一级开发，大大提升了城市功能和形象，提高了土地利用效率，促进了地区经济发展。 二、开行支持土地储备项目的理念 贯彻国家拉动内需、调整结构、促进经济增长的战略举措 按照《国务院关于促进集约节约用地的通知》要求，城市建设走“节地、节材、节能、节水、环保”之路，重点支持高效利用土地的项目 规划先行，城乡统筹发展、城际整合、城乡一体化，建设和谐城镇，促进城市可持续发展 注重建设市场、信用和规则，发挥引导和推动作用 三、支持的重点项目领域 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 开发 评审 审议 审批 信贷管理 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 项目开发 政府有关部门推荐 所在地分行受理，办理入库 按照项目成熟度申报评审计划 政府重视、财政支持、机制健全、手续完备 四、开发评审的程序、要求、信贷管理 项目评审 项目借款人 借款人是经县以上人民政府（或有权审批部门）批准成立受土地行政主管部门委托从事土地收购、储备、出让土地前期相关工作的独立的法人机构（一般为事业法人） 借款人信用评级BBB-及以上 借款人的资产负债率应不高于70% 申请贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准 项目概况 项目政策风险：主要了解贷款城市的城市总体规划和城市土地利用总体规划、城市近期用地计划，说明贷款项目是否符合上述各项规划，其中涉及农用地转为建设用地的，应了解是否经有权部门批复。 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 项目概况和建设必要性：重点是介绍贷款所支持开发土地的现状、面积、位置，主要建设内容，该土地开发项目对城市发展的意义。评审重点： 重点审查分批次建设用地审批和单独选址项目用地审批文件，分析判断审批权限、程序是否合法； 需查阅城市规划（或专业规划），判断规划中的土地用途、位置和面积等是否与土地审批内容一致； 查阅土地使用权证、合同、土地登记证等，判断相关内容是否一致，掌握土地位置、界址、数量、质量、权属、用途、他项权利处置等情况。 正式评审前完成农用地转用和建设用地审批 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 项目完工风险 重点介绍项目征用和储备土地审批手续是否完备、征地拆迁的工作量与工作难度。务必是按现行规定，可纳入土地储备范围的土地： 依法收回的国有土地。主要包括： 由市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地 因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由国土资源管理部门报经有批准权的政府批准，并依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权的土地。 收购的土地。主要是根据土地储备计划收购国有土地使用权的土地。对此，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 项目总投资评审 项目总投资：受贷款期限不超过2年的约束，土地储备项目贷款应依据地方政府制定的土地储备计划合理估算项目总投资。评审中，可根据当地历史收购、开发、储备土地成本进行测算。已获政府有关部门批复的项目，以批复总投资为准。 资金筹措与落实：项目的资本金来源主要有政府财政拨付的土地储备周转资金或财政返还的土地收储成本等，项目各项资金来源应落实相应承诺文件。 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 市场预测：重点分析土地市场的供需状况，确定项目土地出让计划及出让价格。在土地出让量价预测过程中，评审人员要认真对土地量价与相关因素进行关联分析，比如经济、区域人口、城市化指标、城市规划、投资、基准地价等指标，分析相关指标与量价的关系。 土地年度出让量预测 土地出让供需总体情况，近几年供应量和成交量 出让规模预测：按居住用地、商业用地（商住用地）和工业用地分别进行年度出让量预测。 存量建设用地；规划建设用地 年度实际土地供应量、年度农用地转用量（计划）、预测出让量不得超过近三年同类土地年均实际供应量，原则上逐年递减 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 土地出让价格预测 根据居住用地、商业用地（商住用地）和工业用地的历史成交价格，参考相近地块的近期成交价格，综合考虑出让价格 按地块的用途、分类、出让方式等分别预测其出让价格（合同单价），确定平均地价 审慎原则预测价格增长率 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 四、开发评审的程序、要求与信贷管理 财务分析和偿债能力评审 项目财务分析：土地收储项目收入全部上缴财政，土地收储实际成本