SCDSPZ物业管理基本制度和政策.ppt

挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 违规使用住宅专项维修资金购买国债，应当承担相应法律责任。 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 四、增加的相关内容 2007年3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了《中华人民共和国物权法》，该法已于2007年10月1日起正式实施。《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则，是《物业管理条例》颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律。 （一）《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的规定 指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。 第一、业主对专有部分的所有权。 第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。 第三、业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。 1、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权由以下三部分构成： （1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利； （2）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利； （3）业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让； （4）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 2、专有部分的所有权 （1）业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务； （2）建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属； （3）建筑区划内车位、车库的所有权归属。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要。 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 3、共有部分的共有权 （1）关于业主共同决定事项的范围 制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 选举业主委员会和更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施； 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 4、共有部分的共同管理权 （2）关于业主共同决定事项的表决规则 决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （3）关于业主大会和业主委员会 业主大会和业主委员会的设立 第一：业主可以设立业主大会，选举业主委员会； 第二：地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。 业主大会和业主委员会的决定效力 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会的处置权 《物权法》第八十三条第二款作了规定，即“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。” （4）关于共同管理权的其他规定 维修资金的所有权归属与使用 属业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。 管理费用分摊与收益分配 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 建筑物及其附属设施的管理 业主可以自行或委托物业服务企业或者其他管理人管理。 聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 物业服务企业或者其他管