《定稿房地产企业税收政策》.docVIP

房地产企业税收政策简析及涉税鉴证业务讲稿 主讲人：孟琼香 今天，根据所里安排，由我在这里对房地产企业的税收政策进行讲解，希望多提宝贵意见，不足之处，敬请谅解。 近几年来，房地产企业快速发展，为发挥税收职能，国家财税部门每年都会以文件形式对有关税种作出解释和规定。这些文件有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增减，有的甚至是对条例法规条款的变更。我们若不能全面深入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理，从而影响鉴证业务的质量，对纳税人的权益造成损害。 作为涉税鉴证业务人员，如果对税收政策和会计核算方法进行系统的深入研究，熟练掌握了报表项目、会计科目和会计核算业务税收政策。那么，通过审查企业的财会资料和其他经营资料，就能够高效率、高质量的完成涉税鉴证业务。 房地产行业涉及的地方税种多，内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。 下面，通过对房地产企业经营特点的初步探讨，对房地产企业财务会计和税收政策的梳理、归纳，希望能总结出房地产行业涉税鉴证业务审核的一些规律和方法。 一、房地产企业经营特点 房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），单位产品价值大。一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以上项目的大型公司），更多的大型公司根据对现金流量的预测和把握采取滚动开发的形式经营房地产业务。 一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式四川省地方税务局关于进一步加强房地产开发及土地转让财产行为税管理的意见川地税函[2004]96号(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。目的是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。 2、计算增值额的扣除项目 1）取得土地使用权所支付的金额；? 2）开发土地的成本；包括： 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 3）房地产开发费用； 4）与转让房地产有关的税金； 5）财政部规定的其他扣除项目 3、土地增值税的税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：? 增值额未超过扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数（%） 不超过50%的部分 30%? 0 超过50% ~ 100%的部分 40%? 5% 超过100% ~ 200%的部分 50% 15%?超过200%的部分 60% 35% ? 增值额未超过扣除项目金额的比例均包括比例本数。 4、土地增值税的免征?? 1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；??? 2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 5、土地增值税的计算过程 1）计算收入总额； 2）计算扣除项目金额； 3）计算增值额，增值额=收入总额—扣除项目金额； 4）计算增值率，增值率=增值额/扣除项目金额； 5）确定适用税率和速算扣除系数； 6）计算应纳土地增值税税额，应纳土地增值税=增值额*税率—扣除项目金额*速算扣除系数。 第七、企业所得税 1、《企业所得税法》与《实施条例》 2、《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号） 预计利润率暂按以