《物业与物业管理》.docVIP

上篇 物业与物业管理第一章 概论 第一节 物业与物业管理 （一）物业的涵义“物业”一词。英语为“”和“”，是指以土地以及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业管理作为国际通用的不动产管理的模式和方法，引入我国还是近几年的事。国内理论界和实务界对物业的认识一般包括以下三个方面：（）物业是已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的房屋，即指一个单元性的相对独立的房地产；（２）物业包括与这些房屋相配套的设备和市政、公用设施；（３）物业包括房屋的建筑（包括内部的各项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的非主干交通道路等。物业与房地产在概念上并不能等同。一般而言，房地产是指一个国家、地区或城市所有的房产和地产的总称。它以单纯的地产或房产及房地产结合三种形式存在。房地产概念的外延包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程，比较宏观；而物业一般指某项具体的房产、地产或房地产，它的外延是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段，且通常用于房地产的售后服务和管理过程，比较微观。所以，物业和房地产这两个概念在使用上有整体和部分的差别。物业有其自身的特性。物业的自然特性表现在由于地块位置的不可移动性使物业也具有固定性；物业的使用周期具有长期性；物业有居住、生产、商业活动、办公等用途，形式具有多样性。物业的经济特性在于物业是一种特殊的商品。首先是业主拥有产权的不完全性。由于在我国土地的所有权归国家所有，所以业主享有不包括土地所有权在内的物业产权。其次是物业商品价值决定的特殊性。物业的价值不仅包括建筑物本身的造价而且包括建筑地块的价值。这种特殊的价值构成使得物业所包括的价值量大，并对物业管理提出了特殊的要求。综上所述，物业的涵义是指已建成并具有规定的使用功能和经济价值的各类供居住和非居住用的、相对独立的单元性房屋及与之相配套的设备，公用设施的商品。（二）物业管理的涵义物业管理是指物业产权人、使用人委托物业管理企业运用现代化的经营手段和修缮技术，对巳投入使用的各类物业（包括房屋及其设备以及相关的居住环境等）统一进行维护、修缮、服务的管理活动。从而提高物业的经济价值和使用价值，为物业产权人和使用人创造一个舒适方便的居住和工作环境。物业管理的内涵主要包括以下几点：（）物业管理的对象是物业。它包括已建成、已投入或即将投入使用的物业。（２）物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人。物业管理企业通过对物业的管理为物业所有人和使用人提供方便。（３）物业管理是专业化和综合性的管理。它是一种由专门的物业管理企业通过合同或契约，组织专业化的队伍，按照业主和使用权人的意志与要求实施的包括物业养护维修、清洁、安保等在内的综合管理。二、物业管理的内客物业管理作为一项多功能、全方位的业务，其涉及的范围相当广泛。在实践中，一个物业管理企业能承揽的业务、提供的服务，取决于物业企业本身的业务能力和用户的要求。完整意义上的物业管理业务可分为三类：（１）物业管理专项业务项目。它包括建筑管理、设备管理、交通管理、消防管理、安保管理、绿化管理、清洁管理。（２）物业管理与社会服务相结合的项目。它包括家务总揽、教育卫生、文化娱乐、商业网点、社会福利。（３）属于一业为主，多种经营项目。它包括不动产投资咨询、中介、动拆迁、住房置换、交换、房屋改建以及经营旅游、餐饮、商场等。从会计核算取得收入的角度来看，物业管理企业的业务主要可分为主营业务和其他业务两大类。主营业务包括；（１）物业管理。即物业管理企业向物业产权人、使用人提供的公共性服务业务（如保安、绿化等）、公共性代办业务（如代缴水电费等）和特约服务业务（如房屋装修等）、（２）物业经营。即物业管理企业经营业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施的业务，如房屋出租业务。（３）物业大修。是指物业管理企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修的业务。其他业务包括房屋中介代销、材料物资销售、商业用房经营、废品回收等业务。在实践中，物业管理企业可以承揽多项业务，也可以承揽单项业务。物业会计所核算业务取决于物业管理企业的具体业务内容。物业管理是一种有偿服务，物业管理企业要合理收费，以业养业。三、物业管理的特点物业管理不同于传统的房地产管理。然而，物业管理又与传统的房地产管理有一定的联系。从管理对象上来看，两者都是对房产、地产的管理。物业管理是从传统的房地产管理中独立出来。并随着经济体制改革的不断深入而发展起来的。（一）物业管理与传统房地产管理的区别（）管理体制不同。物业管理是在市场经济条件下进行的专业化管理，传统的房地产管理则是在计划经济下实行福利型、行政性的管理体制。（２）管理手段不同。物业管理以契约或合同的形式，运用法律的手