整体物业管理方案.doc

第三部分 整体方案（技术部分） 管理机构 我公司总经理主管物业管理工作的总体规划及重大事项的决策；公司各职能部门具体落实总经理物业管理方面的决策并监督、检查和指导各管理处的工作。下设立管理处，为内部独立核算单位，实行企业化管理，坚持“以物养物，取之于民，用之于民”的原则，倡导“精益求精，团结奉献”的工作精神，追求经济、社会效益和环境效益并重，长期为客户提供更安全、更文明、更整洁、更方便的工作和娱乐环境。 一、外部组织体系图 外部组织体系图说明： 1、物业管理处与物业公司系隶属关系。 2、物业管理处和区建设局、市住宅局是业务指导关系。 3、物业管理处、区政府、工商、税务、公安等构成监督协调关系。 二、物业公司人事组织结构图 三、管理处组织结构图 组织机构图说明： 1、组织机构的设置原则是精干高效、一专多能。管理处实行公司领导下的管理处主任负责制。各管理处设客户服务中心，行使管理处对客户服务的全面职能；实行整个疾病控制预防客服中心整体管理和分片管理相结合的管理方式。 2、管理处内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。主任和客服中心属于管理层，下设部门为操作层。 3、管理处设1名主任，主要分管客户服务中心、保安部、工程技术部、环境管理部、社区文化部。 4、客服中心是指挥、控制的枢纽，8小时值班。内设信息室和事务室。信息室行使信息收集、归纳、整理和日常指挥功能。事务助理分片负责综合事务。事务助理编制属客服中心，通过内联网与信息室联系。行使事务、保安和服务等“三合一”管理的职能。 5、保安部负责中心区治安、交通与消防管理，工程技术部负责设备维修、 养护及便民服务，环境管理部负责环保管理及中心区卫生和绿化服务，社区文化部负责社区文化活动。 6、人员素质上要求一专多能，员工起点要高，拥有智能化知识，会电脑，提倡“高门槛进”，所有员工既是自己所在岗位的行家手，同时又是其它岗位的多面手。 第二节 管理工作流程 一、整体运作流程图 整体运作流程图说明： 1、整体运作流程的设计原则是全面、合理、高效，环环相扣，相互制约，保证各环节紧密衔接，既无盲点，又无积淀。 2、整体运作各个环节的详细工作分解流程将严格按照我公司ISO9001质量管理体系进行运作。 3、所有运作过程均有严格的监控保证，充分体现管理效率。整体运作流程将实施电脑化管理，从任务的下达到完成的检查都实现智能化、电脑化。 二、内部运作流程图 内部运作流程图说明： 1、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。 2、操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范，并在权限范围内最大限度调动员工的工作积极性和主动性。 三、具体工作流程图 （一）物业管理工作流程图 （二）服务工作对口图 （三）保安工作流程图 严重 非严重  （四）维修工作流程图 简单维修 难度大或大规模维修 自修 外 委 合格 不合格 （五）清洁、保洁管理流程图 （六）绿化管理流程图 第三节 管理工作计划 本中心区物业管理工作是一项系统工程，为实现既定目标，从系统要素配置到系统整合优化，都须认真分析、详细计划。根据新接管物业工作的一般规律，为使本中心区物业管理始终处于有序、高效状态，我们将按照前期管理、验收期管理、常规期管理三个阶段，拟定管理工作计划。 (一)、三期管理工作计划 保证进驻本中心区步伐及时、有序，迅速实施对本中心的有效管理，为客户提供快捷，周到的服务。 本计划适用于进驻