江华明都招商定位方案(初稿).ppt

江华地产 总体定位（二） 根据上述思路，现对项目整体进行一下定位： 项目案名：明都购物中心（MD shopping mall) 规划定位：品牌百货（整租） 招商对象：国贸购物中心、百盛购物中心、佳惠华盛堂、奥特莱斯 江华地产 江华明都招商定位方案 （初稿） 提报：宋江宁 江华地产 一、项目状况二、定位规划三、招商策略四、招商执行五、经营管理 纲 要 江华地产 铜仁市位于贵州高原东部，武陵山区腹地，东邻湖南省湘西自治州、怀化市，北接重庆市秀山县，是连接中原地区与西南边陲的纽带，享有“黔东门户”之美誉。 全市辖碧江区、万山区、江口县、石阡县、思南县、德江县、松桃苗族自治县、玉屏侗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县、大龙开发区、铜仁高新技术产业开发区，聚居着土家、汉、苗、侗、仡佬等32个民族，少数民族占总人口的70.45%。城区面积40平方公里，常驻人口40万人，辖碧江区、万山区和贵州铜仁高新技术产业开发区，锦江穿城而过，直下洞庭。铜仁正围绕“厚德铸铜·仁义致远”的城市品牌，致力打造““武陵之都·仁义之城”。 江华地产 铜仁概述 项目状况 项目用地紧邻铜仁市中心地带，紧靠三江园，距客车站0.5KM，大小十字3.5KM，火车站4KM。环境优越，交通便利，地理位置显要，周边人气较为旺盛。是铜仁市极具价值的风水宝地。东侧、北侧为为城市公园与锦江，环境优美，空气清新。西侧、南侧临城市干道，交通便利，位置显要。 江华地产 区 位 项目状况 项目不属于目前铜仁市内已成熟的火车站商圈、金滩商圈、大小十市商圈范围。项目周边无正规商业，基本为餐饮、摩配、便利店等零散商家。 江华地产 商业环境 项目周边有滨江印象、天都锦绣天地、世纪。时代天街（前期）、丽景名苑、西苑外滩、锦江御都、天宏尚城、中国电信大楼、铜仁协和医院等。 交通便利，项目紧邻主干道及十字路口。其中有1路、2路、5路、6路、10路、观光1路公交车经过项目旁边。 江华地产 人 气 江华明都项目地块呈不规则矩形南北长约89.92m，东西宽约98.86m；占地约10000m㎡；南北向临锦江南路，东西向临大江北路十字路口，背靠三江公园。 项目总建筑面积935252㎡，其中商业部份面积22064.85㎡；从层数上分，商业共分为六层（地下两层，地上四层） 从楼栋来分，由1#、2#、3#楼裙楼通过中庭围合而成，项目主打柱距5米。层高为负二层5 m ；负一层6m；一层至四层5m。 江华地产 物业条件 江华地产 总 结 从区位看,项目不属于铜仁目前主商圈、次核心商圈，离大小十字、金滩有一定的距离，项目的具体地位难度较大。 从商业环境看，周边基本没有什么商业，更不存在商业人流和氛围，商业基本集中大小十字及周边每天平均人流量约4—6万人，其他如时代商汇、蓝波湾、金滩等商业汇聚地相对人流不足。 从人气上看，周边虽然三江公园及一定的常住和外来人口，但是其总量上很难支撑一个25000㎡的MALL。 从物业自身上看，商业面积的组合相对不合理，不能有效满足超市、影院的入驻。同时一层扣除还房后面积较小，无论形象还是使用都造成一定影响。 综上所述：项目周边消费人群不足，商业氛围欠缺，物业面积的组合不合理，潜在竞争对手威胁巨大（锦江御都与重百的合作，世纪时代天街）商家资源不足，在这样一些相当不利的条件下， 如何有效启动招商？ 如何引入更多商业资源？ 如何成功的招商并持续运营？ 。。。。。。。。。。。。。。。。。 如何解决以上问题，是本案研究的方向，也就为项目的定位找到了出路！ 江华地产 总 结 江华地产 SWOT分析 优势（Strengthens）: 1、项目周边自然环境优越。 2、交通便利。 3、项目自身形象高端，同时具备写字楼及住宅，可提供一定高端消费群体 劣势（Weaknesses）: 1、目前区域内欠缺商业氛围。 2、目前区域内无成熟大型社区，周边无商业氛围，人气不足，缺少随机消费。 3、自身商业资源及品牌的不足。 机会（Opportunities）： 1、地方MALL商业空白的填补及引领机会。 2、碧江新区的高速发展。 3、万山区、碧江区连片进程的受益者。 4、商业投资市场比较活跃。 威胁（Threats）: 1、商业物业市场供应，将从供小于求 向供大于求转变。 2、未来区域内竞争激烈。 江华地产 定位解析 项目定位必须遵循以下几大原则： 因地制宜（从四方面进行考虑，第一从消费市场，第二从商家资源市场，第三从竞争市场，第四从政府未来规划） 适度超前（从以下几方面进