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划拨土地使用权价格评估 主讲人：朱道林 划拨土地使用权价格的提出 划拨土地使用权广泛存在 国有企业所使用的土地 城市旧城区的土地 待开发的国有土地 划拨土地使用权是否存在价格 国企改制中财务处理的困难 价格与权利对应 因此： “无偿”不代表无价，无偿仅指国家（政府）无偿，而用地者实际是支付了代价 从成本价格论的角度，用地者因取得划拨土地使用权客观上形成了其价格 为合理体现客观经济关系，有必要显化划拨土地使用权的经济价值 什么是划拨土地使用权 是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权——55号令第43条 是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权——划拨土地使用权管理暂行规定 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。——《城市房地产管理法》第22条 与出让土地使用权的区别 年期限制不同 处置权利不同 成本构成不同 划拨土地使用权的交易 国有企业改制 划拨土地使用权流转 一般属于隐形交易流转 拆迁 搬迁 如污染扰民企业搬迁、旧城区“退二进三”等 置换 包括土地置换和资产置换 收购储备 抵押 划拨土地使用权价格 划拨土地使用权是否有价格？ 有偿、无偿、低偿的关系 无偿是否表示无价 理论的思考 政策依据 关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发[2001]44号） 为支持和促进企业改革，企业改制时可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产 划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益 划拨土地使用权价格内涵 什么是划拨土地使用权价格？ 价格与实物的关系 价格与产权的关系 交易过程中的经济关系 “划拨土地的平均取得和开发成本” 与出让土地使用权价格的区别 土地价格=出让金+配套费+征地拆迁补偿 关于土地价格内涵 与承租土地使用权价格的关系 划拨土地使用权价格评估 评估依据：城镇土地估价规程 评估思路 正算法 直接根据“平均取得和开发成本”进行评估计算 评估方法 成本逼近法 倒算法 先评估出让土地使用权价格，再根据划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的区别，倒算出划拨土地使用权价格 评估方法 利用市场比较、收益还原、假设开发、基准地价修正等方法评估出让土地使用权价格 利用出让土地使用权价格计算划拨土地使用权价格 案例分析 The End 国有企业改制 政策依据 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（1998年8号令） 划拨土地处置方式 国有土地使用权出让 国有土地租赁 国家以土地使用权作价出资（入股） 保留划拨用地方式 划拨土地使用权抵押 法律依据 55号令 第44条：划拨土地使用权，在未补交出让金的情况下不能转让、出租、抵押 担保法 第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。 房地产管理法 第50条：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权权方可优先受偿。 理论思考 地租价格论 土地价格是地租的资本化，包括收益价格论 产权价格论 实物价格论（动产多如此） 效用价格论 供求价格论 价格构成论，如 土地价格=出让金+配套费+征地拆迁补偿 成本价格论 从生产过程中来说，前期投入的成本需通过产品的销售价格予以体现和收回；从流通过程来看，产权主体为购置不动产所支付的成本即是其价格 产权理论 根据产权经济学理论，任何交易都是产权交易，因此其价格也是所交易的产权的价格，因此： 谁卖地： 国家、国有企业、股份制企业、集体、集体企业、个人（使用权者），卖地者不同，所交易的权利不同 谁买地： 国家（征用或征购）——带有强制性——征地费用或征购价格 各种形式的独立经济实体——遵循市场规律 同一所有制下的经济实体——所有权未转移 农民购买本集体的土地——涉及分配和保障关系 农民购买其他集体的土地——遵循市场规律 经济关系 土地价格的经济关系分析 买方理论：所有购买土地过程中所支付的费用就是所购买土地的价格 原用地者：交出土地所应获得的补偿（价格，有时分是否遵循市场规律的补偿），或对进行土地投资应获得的回报 所有者：所有权收益，地租 中国的土地交易通常涉及上述三方 划拨土地交易 买方 卖方 土地所有者 土地价格内涵 规程的解释 土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式 根据估价目的不同