北京金地格林项目运营策划大纲P.ppt

运营定位分析-竞争格局解析 1、竞争对手研究：目前竞品多集中在通州主城区，配套齐全，居住氛围浓厚 珠江拉维小镇 东方逸品阁 京贸国际城 通州主城区 占地面积: 20.7万平方米 住宅面积: 69万平方米 物业类别：高端住宅 5089套 建筑类别：35层板楼结合、小高层 装修状况：毛坯 交通状况：京哈高速、京通快速、朝阳路，公交938支9 容 积 率： 2.5 绿 化 率： 60%? 成交均价： 17000 元/㎡（7#报价） 套均面积：93平米 月均去化：88套/12915万元 12年截止9月底合计销售金额：116242万元 整盘房型配比： 房型 面积区间 套数 配比(%) 一房 63-69 659 27.46 二房 72-90 1353 56.38 三房 118-136 293 12.21 四房 156 95 3.96 一期 二期 三期 竞品—京贸国际城 产品定位：品质感中上、小户型为主、大型社区 运营定位：快速回笼资金类项目 小街西路 4车道 30M 梨园南街 8车道 40M 临河里路 4车道 30M 小街路 4车道 30M 占地面积: 25万平方米 住宅面积: 72万平方米，其中公寓5万平米 物业类别：住宅 7251套 建筑类别： 板楼、高层 装修状况：毛坯 交通状况：京哈高速、京通快速、朝阳路，公交938支9 容 积 率： 3.12 绿 化 率： 35%? 成交均价： 16500万/㎡ 套均面积：88平米 月均去化：120套/15648万元 12年截止9月底合计销售金额：140829万元 竞品—华业东方玫瑰 项目房型配比 房型 套数 配比(%) 一房 1375 54.09 二房 968 38.08 三房 48 1.89 复式 151 5.94 合计 2542 产品定位：品质感中上、小户型为主、区域大盘 运营定位：利润率优先，兼顾去化速度 占地面积: 21万平方米 住宅面积: 19万平方米 物业类别：高端住宅 1200套 建筑类别：12栋高层板楼 装修状况：精装 交通状况：八通线土桥站、公交817、924等 开盘时间：2012-8 容 积 率： 2.2 绿 化 率： 30%? 成交均价： 16000元/㎡ 套均面积：83平米 月均去化：93套/11556万元 12年截止9月底合计销售金额：34668万元 注：8月去化162套，套均面积79平米。根据现场实际调研，该项目小户型现已售罄，后期无供应。当期存货及后继供 应以84-89平米2居和130-140平米3居为主 竞品—华远铭悦 主力房型配比： 房型 面积区间 配比(%) 一房 46-56 18% 二房 84-89 59% 三房 130-140 22% 四房 210-230 1% 产品定位：品质感中上、大户型为主 运营定位：利润率优先型项目 近期推出4层190-400平大户型，销售价格下降，去化速度减缓，中小户型推售期月均去化速度110套左右 K2百合湾概况 项目位置 通州区通胡大街运河奥体公园东300米 项目总况 项目规模17万平米，项目户型70-420平，采用art-deco建筑风格，园林景观较好，品质较好。户型以一居及复式为主 开发商 北京麦金利房地产开发有限公司 产品类型 高层、电梯洋房 容积率 2.16 主力户型 70-87平一居、70-110平loft，110平三居 400平四居 竞品—K2百合湾 产品定位：品质感好、大户型为主 运营定位：利润率优先型项目 竞争分析小结： 1.区域市场以刚需项目为主，竞品多集中在通州主城区，主城区配套齐全，居住氛围浓厚，竞品项目档次中上，多为利润率优先型项目。 2.区域内竞品小户型产品已基本去化完毕，后期剩余产品多以90㎡以上大面积产品为主。 项目运营策略选择： 一、运营定位分析——明确项目运营定位及核心指标 运营定位：快速回笼现金流型项目 客户定位：刚需首置首改 产品定位：标准化产品项目 项目运营策略：保现金流的快销型项目，成本和售价偏重于低成本低售价，以充分的安全边际保证能够快速走量 第一梯队 2.2万 第二梯队 1.45-1.7万 第三梯队 1.3-1.4万 项目名称 K2百合湾 本项目市场占位 华业东方玫瑰 主力产品线 客群线 110平三居 400平四居 以改善性为主，CBD高级白领及通州区域改善型客群，月收入2万以上，客户更强调社区品质、景观资源等。 63平一居 85-95平二居 CBD刚需客群，收入1万-2万左右，客户支付能力约束主要来自首付，通常选择最小户型。 55平一居 69-73平小两居 纯刚需客户为主、CBD普通白领家庭、朝阳板块北漂一族，通州商务园普通上班族，收入5000-10000之间，既受首付约束，又受月供约束 销售均价 22000 华业东方玫瑰