房地产企业规划设计阶段风险防范.ppt.pptVIP

- * - Mobile Research Activites of ETRI 房地产企业规划设计阶段风险防范 与限额设计 中国建筑房地产专业律师网 中国房地产专业培训网 主讲人：董振武 房地产企业风险防范实战系列培训课程之 目 录 设计流程与三大特点 二 规划设计阶段潜在风险分析 一 规划设计阶段涉及的19个关系部门 三 如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制 五 规划设计阶段申报程序与主要合同文件 四 审慎拟定法律文件，实现法律风险防范 六 据同行业的经验及国际上普遍分析认为，工程建设项目的设计费虽仅占总投资的3％左右，但对工程造价实际影响程度却占75％以上，这说明设计阶段是控制工程造价的关键。 房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败，由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。 产品设计理念决定了产品是否能对接社会，是否能得到消费者的认可，由此也决定了企业是否能最终盈利。 开发商 管理混乱 设计公司 不积极配合 工程洽商 频繁 设计方案 不满意 施工图设计 不负责任 设计变更 频繁 二次设计多 风 险 防 范 设计合同 限额设计 导 语 【一】规划设计阶段潜在风险分析 风险二 风险三 风险四 设计单位选择没有经过审慎调研与比较，后续配合困难 设计合同的拟定过粗，很多纠纷在后续解决时无据可查 没有很好的运用限额设计，导致成本控制失利 各部门未能积极参与设计审图，设计交不了圈 风险一 规划设计阶段三大特点 控制投资 业主难以控制 承上启下 投资分析 设计前期 实施方案 施工图 施工配合 设计流程 【二】设计流程与三大特点 市政管理部门 供水管理部门 供气管理部门 供暖管理部门 通信管理部门 建筑地基土壤氡检测部门 规划方案设计部门 供电管理部门 工程项目地质勘察单位 城市建设配套费征收管理部门 施工图消防审查部门 施工图防雷审查中心 城市管网部门 用地管理部门 建筑规划部门 方案评审部门 环境管理部门 施工图纸审查部门 人民防空工程管理部门 【三】规划设计阶段涉及的19个关系部门 申报规划要点以获取规划要点通知书 获取选址规划意见通知书 可行性研究报告的编制及申请审批 申报建设用地规划许可证 办理建设用地批准书 申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案 申报初步设计 获取初步设计批复 申报建设工程规划许可证 申请办理建设工程规划许可证 领取房地产开发项目手册 办理拆迁许可证 环境影响评价委托合同 规划设计委托协议 建设工程设计合同 建设工程勘察招、投标合同 建设工程勘察合同 【四】规划设计阶段申报程序与主要合同文件 【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制 1、设计阶段对工程造价的控制 2、设计阶段对工程进度的控制 3、设计阶段对工程质量的控制 4、房地产企业其他部门参与规划设计的意义 具体设计阶段 设计准备阶段 设计前衔接阶段 设计过程中影响造价的主要因素与风险控制对策 1、设计阶段对工程造价的控制 【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制 所谓限额设计，就是按照设计任务书批准的投资限额进行初步设计，按照批准的初步设计概算限额进行施工图设计，按施工图预算造价对施工图设计中各专业设计文件做出决策。并且设计的建设项目使用功能不能减少，技术标准不能降低，工程的规模也不得进行削减。限额设计也就是在投资额度不变的情况下，使用功能和规模最大化问题在设计中的应用。　　 限额设计 四 大 关 键 环 节 利 弊 分 析 操 作 要 点 【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制 【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制 投资分配 施工图的 造价控制 设计变更 初步设计 影响工程造价的 程度约为65% 影响工程造价的 程度约为25~35% 限额设计——四大关键环节 模 版 4 5 6 1 2 3 严格按建设程序办事 在投资决策阶段，要提高投资估算的准确性，据以确定限额设计 充分重视、认真对待每个设计环节及每项专业设计 加强设计审核 建立设计单位经济责任制 施工图设计应尽量吸收施工单位人员意见，使之符合施工要求 限额设计小结 【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制 设计阶段是整个项目建设周期的重要组成部分。设计阶段的进度如果控制不住，将直接影响项目建设总进度目标的实现。 为了缩短建设周期，项目管理人员应协助设计人员进行合理的安排，使设计进度计划为施工招投标服务，尽量满足业主对开工日期的要求。 在制订设计进度计划时，要充分兼顾采购时间较长的设备和材料在供货时间的要求，同时还要充分考虑政府