《@开房大典】基于全面风险管理的房地产业内部审计研究_@地产智库8848(九舍会)风险控制》.pdf

房地产智库.com 基于全面风险管理的房地产业内部审计研究 一、基于全面风险管理的房地产业内部审计组织结构 全面风险管理需要把风险 管理的思想、方法和流程贯穿于全公司各个部门、各项工作之中。基于全面风险 管理的房地产业内部审计是在公司上下各个部门的配合下，由内部审计或合规部 门牵头，其他业务部门积极配合， 一、基于全面风险管理的房地产业内部审计组织结构 全面风险管理需要把风险管理的思想、方法和流程贯穿于全公司各个部门、各项工 作之中。基于全面风险管理的房地产业内部审计是在公司上下各个部门的配合下， 由内部审计或合规部门牵头，其他业务部门积极配合，首先制定基于全面风险管理 的内部审计业务指导类文件，其中具体的风险节点由各个业务部门配合完成，随后 依据已经制定的审计指导文件对公司各项事务进行监督审查和风险控制管理。建立 基于全面风险管理的房地产业内部审计组织结构能够确保风险管理的理念通过公 司内部审计执行下去。具体的组织结构(如图1)。 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 珠峰高度 8848 第 2页 @九舍会 › 房地产智库.com 二、房地产业内部审计风险控制节点 风险控制节点是内部审计工作需要重点关注的地方，通过设置内部审计风险控制节 点，将公司风险管理的目标细化到每个相关的职能部门和每一项具体的工作环节 中、培养公司整体的风险管理意识、运用全面风险管理识别、分析、评估、决策风 险的管理流程实行内部审计。这样更加有利于内部审计工作的开展和审计整改意见 的贯彻执行。房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、 项目建设阶段、租售管理阶段，不同的阶段各具有不同的风险。本文主要从内部审 计监督控制角度列示出房地产开发过程中的风险节点。(如图2) (一)全过程综合风险(1)政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市 场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响 是全局性的，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要 求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制和城市规划等 都会对投资商构成风险。因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生 重大影响。 (2)融资风险。房地产融资风险是指融资条件或方式发生变化或由于资金使用不当 房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最 从而可能导致开发商蒙受损失。 为关切的问题，筹资风险反映的是因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不 确定性。当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、 工具和所处的环境不同，因此各种筹资方式也具有不同的风险。融资风险包括：投 资收益与贷款利率的相对变化风险、楼花融资风险、房地产按揭风险(房产价格涨 落风险、按揭收入变化风险、按揭利率变化风险)、商业信誉风险、时间管理风险。 (3)合同管理风险。合同管理风险是指由于合同签订、审批和执行方面的管理