专题二房地产经纪机构.ppt

经济与管理工程学院刘建利 专题二 房地产经纪机构 第一节 房地产经纪机构 一、房地产经纪机构（包括分支机构）是指由具有专业执业资质的人员组成的、依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。 依法设立，即满足房地产经纪机构设立的法定条件和程序 人员要求，有足够数量的有资质的房地产经纪人员 在管理部门备案 活动领域，在房地产转让、抵押、租赁、置换等交易活动中，进行居间、代理 二、房地产经纪机构的性质 房地产经纪机构是企业，以营利为目的 房地产经纪机构是服务性企业 房地产经纪机构是专业性服务企业 房地产经纪机构的中介性 三、房地产经纪机构的类型 1.不同企业性质的房地产经纪机构 公司制房地产经纪机构 股份有限公司，将其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任。公司公开对外发行股票，股票可以自由流通，公司必须对外公布经营信息和财务报表，接受社会公众的监督。 有限责任公司，由两个以上的股东共同出资，股东以其认缴的出资额对公司债务承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的企业法人。有限责任公司不公开发行股票，股东出资额协商确定，股权证书不能流通，需在其他股东同意的情况下才能转让。通常为2-30个股东，最多不能超过50个。 合伙制房地产经纪机构 由两个或两个以上的个人联合经营的企业，合伙人分享企业所得，对营业亏损共同承担责任。合伙人原则上是以个人财产对合伙机构承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产出资并把收益用于家庭生活，应以家庭财产对合伙机构承担无限连带责任。 个人独资房地产经纪机构 由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的从事房地产经纪活动的经营实体。 房地产经纪机构设立的分支机构 分支机构可以独立开展经纪活动，但不具有法人资格。分支机构实行独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的资产不足以偿债时，由其母体对其债务承担清偿责任。分支机构解散后，其母体对未清偿债务负责。国外房地产经纪机构在中国的分支机构按照中国法律执行。 三、房地产经纪机构的类型 2.不同业务类型的房地产经纪机构 实业型房地产经纪机构 以租售的代理、居间服务为重点的经纪机构。代理机构主要是以新建商品房销售代理为主体业务。居间机构主要是以二手房租售为主体业务。 顾问型房地产经纪机构 是以房地产营销策划、投资咨询为重点，兼营代理、居间等业务的房地产经纪机构。这类经纪机构主要为开发商和大型房地产投资者提供营销策划、投资分析等咨询服务，同时承担相关房地产的代理销售和一些居间活动，这类机构主要定位于大型的酒店、写字楼、商铺、工业楼宇市场，其对房地产市场的研究和认识比较全面。 管理型房地产经纪机构 主要从事其上级开发商推出的各类楼盘的租售代理以及物业管理，适当兼营其他开发商的物业代理业务，其重点在于物业管理。 综合型房地产经纪机构 涉足房地产服务业的多个领域，如经纪、估价、咨询、培训等，是综合性的房地产服务机构。这类机构在英国和中国香港较多，大陆目前有少量大型房地产经纪机构朝此方向发展。 三、房地产经纪机构的类型 3.规模不同的房地产经纪机构 小型房地产经纪机构 组织结构简单 人员少 大多数员工是全能型 大、中型房地产经纪机构 组织结构复杂，有多个专业业务部门和一些辅助职能部门，或者有大量的分支机构 从业人员多，分为业务人员和管理人员、后勤服务人员 员工是专业型 第二节 房地产经纪机构的设立与注销 一、房地产经纪机构的设立条件 根据企业的性质不同，要分别符合相应的法律 一般要求 有自己的名称和组织机构 有固定的服务场所 有必要的财产和经费 有足够数量的专业人员 法律、行政法规规定的其他条件 公司法、合伙企业法、个人独资企业法 具备一定数量的房地产经纪人和协理 建设部《城市房地产中介服务管理规定》：自2004.7.1起，从事房地产经纪业务，应设立房地产经纪机构并到当地工商行政管理机关办理注册登记手续 北京市房地产经纪机构申办资质认定的条件 凡在本市行政区域内设立房地产经纪机构，从事房地产转让、抵押、租赁等经纪活动的，必须具备下列基本条件 有自己的名称、组织机构、章程和健全的财务制度 有固定的服务场所 30万元以上的注册资金 取得《北京市房地产经纪人资格证》和《北京市房地产经纪人协理资格证》的人员须占总人数的50%，其中具有房地产专业人员两名以上（房地产经济师、工民建工程师或房地产估价师） 北京市房地产经纪机构申办资质认定的程序 申办程序 一、新设立的房地产经纪机构必须提交下列证明证件的正本或复印件 向北京市国土资源和房屋管理局所属市场处领取《北京市房地产经纪机构资质审查登记表》。认真、