东莞东城嘉宏东城项目定位策划报告.ppt

未来市场预期关于价格的修正 上半年楼市套现明显，价格回落较大，已经基本触底； 市场放量延期，施工进度、竣工进度明显放慢，但未来竞争激烈 ； 价格不会出现大幅涨落，基本会在目前价位波动； 从卓能地块与鼎峰地块成交楼面地价来看，未来入市项目价格不会太低。 预计明年项目入市时市场不会出现大的价格变化。 小高层、高层单位：5500元/㎡ 情景美墅：8400元/㎡ 商业发展建议 商业规划布局 商业业态组合 商业销售与招商 商业规划 商业规划布局原则 商业规划布局原则 符合项目整体发展理念 符合商业发展环境 原则一：符合项目发展理念 本项目发展以住宅为主体，目的在于打造出具有一定品质、中高档的住宅小区，因此商业规划排布要服从项目住宅规划排布； 不能对项目的居住品质造成较大影响； 项目商业首先考虑本小区自身的配套要求，在满足本小区需求基础上，可以考虑有一定的辐射范围。 项目商业体量不易过大，应以社区服务为主 原则二：符合商业发展环境 周边村民及打工者难以对项目商业形成强有力支撑 本项目所处位置不利于吸引周边社区居住人群 项目周边有效车流与人流不足 项目将面临未来规划的商业中心组团的竞争 项目周边商业环境具备较强的发展潜力 本项目商业不适合做过大体量的商业，商业服务人群应以本社区为主，可兼顾服务周边小区人群，可以考虑有部分集中商业，但体量不能过大，商业应与其他项目形成联动。 商业规划布局 沿街一层街铺 规划要求的幼儿园，以后可以考虑作为会所功能，并对外开放，形成一个商业节点 形成小型广场，吸引人气，结合会所，带动两端商铺 设置一层集中商业，与会所商业节点相呼应，与北侧商业环境相联动 按12米进深计算，本项目商业体量共1.2万㎡，不含会所。 沿街一层街铺，与北侧其他商业项目联动 商业业态甄选原则 1、符合商业的功能，迎合片区消费人群； 2、行业利润率较高，能承受一定租金； 3、招商难度小，市场培育期短； 4、和区域核心商圈形成互补； 5、借助周边商业氛围，实现商业价值最大化； 经初步甄选，得出如下业态： 中型超市，家装配套（洁具、建材等）、社区配套（中介、美容、便利店等）、小型餐饮、手机通讯。 商业价值点分析 有效车流与人流相对较少，可以受到嘉园百货的联动作用 临近小区主出入口，人流量较大。 靠近广场，处于几条市政路的交汇处，有会所作为节点提升，商业价值最大。 北侧为规划中的市场，并且花园城、景天项目商业将一起加强桂花路的商业氛围，前景较好 南侧为广场、路对面为集中商业，具备较高的 分期开发考虑因素——其他因素 情景美墅产品先期入市，通过特色产品来提升项目形象； 其他单位与美墅产品混合入市，在美墅带动下销售； 项目先期入市时尽量避免高压线的影响； 项目入市即顺利销售，保证项目的滚动开发； 分期开发建议 项目共分两大期，自东向西开发； 考虑到市场消化速度，建议一期分为2批开发； 美墅先期入市，并规避高压线的影响； 二期展示好高压带绿化，尽量减弱高压线的影响 一期 二期 分期开发说明 期数 物业组合 总建筑面积 预计开发周期 大一期 情景美墅＋小高层＋高层 约9万平米 总体18个月 二期 小高层＋高层+公寓 约3万 总体10个月 考虑到市场实际消化速度，建议大一期分为两批开发，如市场情况较好，则由东侧开始开发，如市场情况不好，建议先开发高压带一侧，产品以低价面市，回笼资金，保证后续开发顺利； 营销推广纲要 营销推广纲要 营销阶段划分 入市时机建议 包装策略 媒体选择 初步定价 未来市场趋势研判 宏观经济依然稳定增长，金融紧缩政策不会放松； 房地产宏观调控政策不会放松。 市场放量延期，施工进度、竣工进度明显放慢，但未来竞争激烈 ； 价格不会出现大幅涨落，基本会在目前价位波动； 市场归于理性，居家需求成为市场主旋律； 产品性价比提高，市场项目进入比拼硬通货阶段； 未来市场不确定风险依然存在。 本项目面市将面临产品同质化明显、竞争激烈的市场局面。 本项目所承载的责任 项目开发价值最大化，保证项目利润实现。 建立起嘉宏实业在城区的知名度，为嘉宏在城区的后续开发打好基础。 项目营销目标 目标一 目标二 目标三 项目一期顺利销售，保障项目后续开发。 建立嘉宏品牌在城区的知名度。 树立项目在区域内较鲜明的形象。 项目价值梳理 项目价值 市场比较价值 外 部 价 值 东城北 直接受东城中心去辐射，并可辐射周边镇区 未来的生活区 区域成熟度不断加强，区域印象不断改善 周边配套 具备一定的居家生活配套 交通 路网发达、来往各区域非常便利 内 部 价 值 产品 高赠送、高附加值、多创新点具备很强的市场竞争力 项目园林规划 大型中心园林景观 项目的核心价值是什么？ 项目定位回顾 属性定位：东城北，品质名盘 市场形象定位：品质名居、幸福人生 客户定位：区域内企业中层员工、