华燕上海徐汇区斜土路项目营销策略.ppt

华燕目标—— 凭借开发商打造的用心建筑作品，华燕塑造的高贵建筑精神，以及华燕整合力、操盘力等综合实力的发挥，我们有信心： 本案整盘均价在市场估价基础上提升约5% 42000-47250元/㎡ 价格策略 Ⅵ 推案策略 推案节奏与利润最大化之间的平衡点 确定入市房源类型，争取开盘引爆 在目标销售周期完美清盘 推案思考一 推案思考二 推案思考三 推案策略 推案策略 推案分析 一、低区酒店式公寓先行推出，星级酒店争取大客户营销； 二、销售前期中低区分户推出，高区整层推出； 三、要有灵活而有效的销控手段。 适当放宽销控，减少销控面积，为大面积客户保留整层单位，在紧抓主流市场的同时占领竞争对手忽略的细分市场。在销控上适当增加灵活机动。 推出房源：共计298套，可售面积39524M2 分户零售：约202套，面积约33764M2 整层保留：约96套，面积约5760M2 推案房源 高区（11-14层），整层销售，争取大客户 低区房源（3-6层）、中区（7-10层）采取分户零售策略 商铺采取分户零售策略，先招商，后出售 推案策略 入市房源每去化一个层面的量，加推对应层面房源（以整层为一个加推单位）的量。 如去化低区房源（3层），加推对应区位房源（6层）； 关键词：对应 此销控办法要求销售人员有较高的职业素质和销售技巧，需要有效引导客户集中去化某一区位楼层的房源。 销控策略 推案策略 引进知名酒店管理企业 统一管理、统一经营、统一回报 对项目包租销售模式进行可行性研判，采取十年包租，给予小业主第一年6%， 二年7%，第三年开始每年8%的投资回报率和每年一定数量的业主使用日期。 优点：加快项目去化，扩大项目利润，提升开发商口碑，有利于项目可持续经营。 建议营销措施 推案策略 首批房源入市 6 7 8 9 蓄水期 （12年6月至9月） 10 2012年 11 开盘热销期 （12年10月至13年3月） 注：具体推案步骤应视市场环境、竞争楼盘供应状况、工程进度和销售准备工作等情况择机而定 售楼处公开 12 1 2 3 4 5 整盘收尾期 （13年6月至10月） 项目外立面竣工 去化周期示意 样板房、样板层公开 后续房源推出 第二批热销期 （13年3月至5月） 2013年 6 收尾房源推出 整体售价利润提升 推案策略 7 8 9 10 走价目标 时间 价格 47250元/㎡ 2012年10月 2013年6月 2013年10月 42000元/㎡ 43000元/㎡ 45000元/㎡ 2013年4月 高走 稳升 平开 推案策略 推案策略 分阶段销售目标和资金测算 时间 计划销售金额 开盘期 提升期 成熟期 销罄 计划推量 约7.1亿 约14.7亿 约17.4亿 2012.6 2012.10 2013.3 2013.10 100套 16880m2 102套 16884m2 96套 5760m2 整盘约12-16个月销罄，实现总销金额约17.4亿元！ 华燕目标—— 注：若与酒店经营企业达成合作，推出包租营销模式，华燕有信心在10-12个月内销罄。 推案策略 ?包装定位/VI设计 备选案名1 “尚之角”在沪语中是高贵地段的意思，直白地表达本案地段位于上海核心板块； “尙”与“上”同音，传达本案就是投资上海的一时之选，虽然不是大盘，但是贵在矜贵； “时尚的领导者”、“崇尚的生活角度”等可做多面向解释。每个字都有多重字义，又可组成多重词义，含义广阔，非常适合作为体量不大的项目案名。 ?包装定位/备选案名含意阐释 案 名 -- 尙之角 英 语 -- Most Honor Slogan -- 智尙人生 自有角度 Catch -- 爱上海 玩尙瘾 尙之角创意阐释 案 名 -- MOSA Modern Office Smart Apartment 定位语 -- 新概念酒店式公寓 Slogan -- More Fun More Life Catch -- 一起mosa 汇生活 ?包装定位/备选案名含意阐释 纯英文的推广案名简洁有力，具有冲击力又富有国际化的调性； MOSA即为本案的产品属性，利于产品的推广传播，倡导本案独特的生活方式； “modern”以及“smart”是对时尚和新鲜事物敏锐的高端人士的“敏感词”，以此作为吸引第一视线的关键。 MOSA创意阐释 备选2 PRODUCT PLANNING ?推广思路 STEP 6 ：推广思路 先立标后立本，正确的思路决定一切 做上海最有“阁调”的酒店公寓！ 要在上海市场占有自己的市场，就永远不要与普通项目相提并论，也不要与 所谓的甲级办公、五星