工业区土地二次开发制度供求冲突与制度创亲——基于案例与城市政策实践分析.pdf

土地市场 工业区土地二次开发制度供求冲突与制度创新 — — 基于案例与城市政策实践分析 何芳 ’，龚芯欣 ’ (1．同济大学经济与管理学院，上海 200092) 摘要：伴随城市发展和产业结构转型升级的需要，x-AN区土地二次开发需求越来越迫切。通过对开发 区土地二次开发案例分析，剖析我国土地二次开发制度需求与供求冲突；通过梳理我国各城市的地方创 新政策，探究二次开发 自下而上的制度供给创新方向；以此为借鉴，提出我国工业园区二次开发模式和制 度创新顶层设计建议 关键词：工业区土地，二次开发，制度供求，制度创新 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001—9138一(2013)12—0048—55 收稿 日期：2013—11—10 新制度经济学中的制度变迁理论认为，制度 方政府顺应着市场需求开始尝试进行着制度条款 变迁 的本质是一种更有效益的制度取代相对低效 的突破，寻求制度创新。 的制度。人们对制度变迁的需求就是对效益更高 从各地工业园区二次开发的实践来看，不同 的新制度的需求。制度供给则是新制度的 “生产 的盘活模式均受到现有土地制度的限制，土地制 者”在制度变迁收益大于制度变迁成本的情况下 度的供给已不能满足实际需求，土地制度处于非 设计和推动制度变迁的活动。土地制度供给指是 均衡状态，供求冲突明显。在此背景下，各城市纷 国家关于土地产权、管理等各种行为的法律、法规、 纷出台地方性法规，用于解决工业园区存量土地 规章、政策的集合，规范、限制和引导土地管理实 盘活过程中的政策瓶颈。本文拟通过调研上海金 践，目标是使土地实现最高效率配置。按照v．w．拉 桥出口加工和上海漕河泾开发区土地二次开发的 坦、林毅夫等学者的分析，制度的供给方应该是政 真实案例，运用新制度经济学中的制度变迁供给 府。然而随着各种条件的改变，一些制度的规定阻 和需求理论，分析工业园区二次开发制度供给冲 碍土地利用效率的发挥，产生了制度的新需求，形 突；同时梳理和探讨各城市工业园区二次开发政 成与旧有制度的冲突。市场开始自觉和不自觉地突 策创新实践，找出制度发展趋势，为提高我国工业 破原有制度约束，寻找制度的盲点。与此同时，地 园区二次开发制度创新提出建议。 土地市场 1从 “蒂森克虏伯案例看制度供求 后，对其己使用土地和剩余土地进行分割，并由金 “蒂森克虏伯”案例的土地盘活模式是典型的 桥股份公司回购剩余土地的土地使用权，最终再 市场流转模式，该模式通过土地二级市场来完成。 经金桥股份公司转让至蒂森克虏伯公司。此被转 在我国现行土地供给制度下，土地二级市场的发 让地块的价格由AVL公司与蒂森克虏伯公司洽谈确 展受到严格控制，市场流转制度供求冲突明显。 定。本案例最终利用 “闲置土地管理处置”的地区 1．1制度需求与供给冲突 性法规通道避让了招拍挂的环节，间接实现了“土 “蒂森克虏伯”土地盘活案例涉及三个利益主 地流转交易”。 体：上海蒂森克虏伯公司、AVL公司和开发区管委会。 在工业园区中存在很多类似 “蒂森克虏伯案 上海蒂森克虏伯公司为 目前注册在金桥开发 例”的情况，园区内低效闲置土地有土地使用权转 区内的一家中外合资企业。由于年产量迅速增加， 让的诉求，而急需产业扩张发展的企业有获取新 公司有强烈的土地扩张需求，但其所在的金桥北