严调控形势下房地产企业涉税讲义.ppt

边 志 广 1、企业计税成本核算的一般程序 2、企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算 3、企业土地成本、借款费用、公共配套设施成本分配方法 第七、什么是开发费用？所得税前扣除和土地增值税扣除的具体规定？ 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条 房地产企业开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 开发费用中有标准有限额的具体扣除规定： 1、业务招待费 2、工资薪金、季节工、临时工、劳务派遣等（国税总局公告2012 15号） 3、工会经费 4、职工福利费 5、广告费、业务宣传费 6、佣金、手续费 7、利息费用 第八、企业所得税税前扣除凭证管理 企业当年度实际发生的成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。 税前扣除项目从其凭证来源可分为外来凭证扣除项目和内部凭证扣除项目。外来凭证扣除项目根据其应否缴纳增值税或营业税分为应税项目凭证和非应税项目凭证。 第九、买房送车、送空调等涉税问题 1、增值税 2、个人所得税 第十、房地产企业销售旧汽车等固定资产的 涉税问题 1、增值税 2、企业所得税 第十一、甲供材处理方法分析 案例：我公司甲方供材处理是这样的：施工现场按实际用量现进，不超存积压。 （1）甲方指定材料品牌由材料供应商送货到施工地点，由施工方点验查收，出具签收条； （2）供货商根据签收条，按施工承建方单位名称开具发票提供给甲方（开发商），由甲方支付材料款并与乙方进行转账结算。甲方通知乙方（施工方）开具收到甲供料款收据，视拨付工程款；甲方把材料发票转给乙方理账，双方交换记账依据进行理账。工程竣工验收结算，乙方按工程结算全价，开具建筑工程发票。上述甲乙双方理账所需发票均妥善解决。 第十二、待售商品房作为抵押物向银行申请抵押贷款房产涉税处理 　（三）年度申报时的注意事项 ? 国税发[2009]31号，房地产企业开发产品完工时，在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料，例如差异调整的税务鉴证报告、开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 案例：某房地产企业，开发A项目，2008年签订预售合同，取得预售收入2500万，2009年竣工完成，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，但未给业主办理入住手续。2009年A项目又预收收入6500万元，假设A项目已知实际计税成本为4500万元。A企业各项目预计计税毛利率均为15%，暂只计算营业税，不考虑其他税费。请计算2009年 A项目汇算清缴应纳税所得额。 　　分析：根据国税发[2009]31号规定，A项目已符合文件规定的其中一个完工条件，即视为税法意义上的完工，此时企业应结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。2009年的预售收入，所得税汇算时不能按照预计计税毛利率15%进行计算。而在2008年度预收款2500万元按照预计计税毛利率在年度汇算清缴中作过纳税调整，则在2009年度作纳税调减处理。假设A项目已知实际计税成本为4500万元，则A项目汇算清缴应纳税所得额＝（6500－4500－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=1675-250=1425（万元 　二、土地增值税（清算） 　（一）清算条件 ? 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。 ? 1、自行清算 2、要求清算 3、核定征收 　（二）清算单位 ? 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。 　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则细则》第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊 　 《土地增值税清算管理规程》第十七条规定， 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房