物业承包合同纠纷案.pptVIP

物业管理合同纠纷案 ---一场泡沫引起的要案 背景——海南房地产跑沫事件 90年代初，刚刚建省办特区的海南，迎来了第一轮的房地产开发浪潮。当时各路资金透过各种渠道竞涌海南，除四大商业银行扮演主角外，被卷进来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业、民营资本以及名目繁多的集资款，更有“10万人才下海南”之说。 据资料统计，从1990年到19 94年，海南房地产投资以每年翻番的高速急剧膨胀，到1994年增长了13.9倍，投资超过57亿元。1995年以后则以50%左右的速度急剧滑落，1997年跌入低谷，当年投资不足8亿元。至1998年底，全省已建成未销售的商品房达703万平方米，积压房地产所占资金达800多亿元，其中仅四大商业银行就占了400多亿元，当时，占全国人口0. 6%的海南岛积压商品房却占到了全国的10%。1992年至1998年，全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，而海南省竟达35.9个百分点，大起大落，位居全国之首。 狂热无序的房地产投资，造成企业资金被“压死”、民间投资被“套牢”、银行资金难以“回笼”，金融业陷入了混乱和失控状态，严重损伤了海南经济的发展。这便是上世纪90年代波波及全国的海南房地产泡沫事件。 海南90年代房地产走势 当时海南房地产的一些图片 房地产泡沫给海南留下的烂尾 本案参加人 原告：海南自力投资有限公司 案 由 投资公司投资开发了顺发新村住宅小区，1993年9月，该小区建成，迁入320家住户。1994年1月31日投资公司与物业公司签定了《顺发新村物业管理承包合同》及《顺发新村物业管理承包合同补充协议》 《合同》及《补充协议》中约定：投资公司将其开发的顺发新村第一期37栋高级公寓（面积约十万平方米）的物业管理承包给物业公司，承包期十年，承包金按实际住房面积计算每月每平方米一元，合同签定十日内物业公司应向投资公司支付履约保证金50万元。 事 件 经 过 1：1994年1月31日《合同》及《补充协议》签定后，物业公司向投资公司支付了履行保证金50万元，投资公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产面积61028.25平方米及相关附属设施； 2：1994年5月12日，投资公司与物业公司又签定了《维修承包合同》，约定：顺发新村第一期37栋楼房在保修期内的维修任务由投资公司总承包给物业公司维修，总承包工程款为31万元； 3：在1和2的合同签定后，物业公司在实施物业管理行为期间，向住房收取了物业管理费，基金维修费，水电费等，但是没有按合同约定向投资公司支付承包金； 4：1997年，顺发新村住宅小区的9个业主组成了业主委员会，并经海口市房地产管理局批准成立，并与物业公司另行签定了《住宅聘用管理合同》。 原被告诉讼请求 1：请求法院判决解除合同 2：判令被告偿付拖欠的承包金246万元，并承担违约责任 1：反诉请求法院判令原告支付物业管理维修费15万元及违约金15万元 2：判令原告支付未按合同约定的面积支付物业管理住房给被告造成的损失203 .4292万元 一审法院观点 1：原被告签定的《合同》及其《补充协议》损害了顺发新村住宅小区的利益，应认定为无效； 2：双方取得的财物应相互返还，投资公司要求物业公司支付承包金264万元以及物业公司反诉请求投资公司赔偿因物业管理房屋面积不足给其造成的损失203.4292万元，均属无理要求，应于驳回； 3：原被告因《维修承包合同》产生的纠纷，与本案是不同的法律关系，不予合并审理； 4：原、被告之间的承包关系虽属无效，但鉴于被告已对顺发新村管理多年，为维护该新村的管理秩序和便于收回客户所拖欠的物业管理费、维修基金、水、电费等，可限期被告将顺发新村的管理权及维修基金交原告代管。 一审法院判决 一、限投资公司于本判决生效之日起二个月内返还给被告保证金５０万元。 二、限物业公司于本判决生效之日起二个月内将已收取的维修基金和顺发新村的有关附属设施（按移交清单所列）交付投资公司代管。 三、驳回投资公司的其他诉讼请求和物业公司的反诉请求。 一审判决引起的后果 我要上诉 理由： 1：投资公司未交足物业管理面积给其造成损失应当承担责任； 2：该小区的物业管理权已经由业主管理委员会授予该公司行使，投资公司无代管权 被告： 二审法院审理后的观点 1：投资公司只是顺发新村住宅小区的开发建设单位，其擅自与物业公司签定合同，该行为侵犯了业主的合法权益，依照《民法通则》第五十八条第一款第五项的规定，这个承包合同及其补充协议应为无效合同； 2：