新苏吴地中心建设项目可行性研究报告9.11.doc

《新苏·吴地中心》 可行性研究报告 申请单位：苏州新苏企业经济发展有限公司 申请日期：2012年5月23日 目录 第一章 项目总论 5 第一节 开发公司概况 5 第二节 项目背景 5 第三节 可行性研究报告的编制依据和研究范围 7 第四节 研究结论及建议 8 第二章 项目所在地概况和发展前景 11 第一节 项目所在地概况 11 第二节 区域发展前景 12 第三章 项目市场分析 15 第一节 苏州写字楼市场环境 15 第二节 苏州服务业发展目标 18 第三节 苏州商业地产发展前景 19 第四节 市场分析结论 20 第四章 项目定位及资源开发方案 22 第一节 项目定位 22 第二节 资源开发方案 25 第三节 资源利用方案 26 第四节 资源节约措施 26 第五章 工程建设方案 29 第一节 建筑设计 29 第二节 经济技术指标 34 第六章 节能方案分析 37 第一节 用能标准和节能规范 37 第二节 能耗状况和能耗指标分析 38 第三节 节能措施和节能效果分析 40 第七章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 42 第一节 项目的选址及用地方案 42 第二节 土地利用合理性分析 42 第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 43 第八章 环境和生态影响分析 45 第一节 环境和生态现状 45 第二节 生态环境影响分析 45 第三节 生态环境保护措施 46 第九章 投资估算和融资方案 49 第一节 投资估算 49 第二节 融资方案 51 第十章 项目经济效益评价 53 第一节 项目开发计划 53 第二节 项目经营方案 55 第三节 项目现金流量表 56 第四节 项目财务风险评价 57 第十一章 社会影响分析 59 第一节 社会影响效果分析 59 第二节 社会适应性分析 59 第三节 项目风险及防范建议 60 第十二章 项目可行性研究结论 63 附件 64 第一章 项目总论 第一节 开发公司概况 《新苏?吴地中心》项目，由苏州新苏企业经济发展有限公司投资建设。企业类型：有限公司。公司组建于2009年12月8日，注册号320500000067557，注册资本金为16800万元，公司的经营年限为20年。 公司经营的主要业务是房地产开发经营、物业管理、投资管理及咨询、销售建筑材料、装饰装潢材料。苏州新苏企业经济发展有限公司暂定为二级房地产开发资质企业，现有工程技术人员20多人，其中高级职称1人。 公司隶属于苏州市新苏集团。新苏集团创立于2006年，新苏企业是一家具有雄厚实力和丰富地产开发经验的投资商和发展商，旗下形成商业地产、连锁百货、高级酒店、金融投资四大支柱产业。新苏集团已在江苏、山东等地开业及在建6个新苏国 际广场、3家星级酒店、8家连锁时尚百货店，计划到2015年，建成20个新苏国际广场、20家时尚百货、5家星级酒店，企业资产超过100亿元，年销售额超100亿元，成为国内一流的企业集团。 公司始终以“和谐是稳定的基石，创新是发展的动力”为经营理念，以“心存高远，脚踏实地”为企业精神。公司对外积极参与市场竞争，对内大力培养专业人才，企业实力、素质稳步提高。在经营理念上不断开拓创新。 公司通过市场公开竞拍，于2009年11月5日取得位于平江区苏地2009-B-34号地块（15198㎡）的土地使用权。本公司现计划在该地块建设以商业为主，集商业、酒店、办公为一体的大型高档城市综合体。 第二节 项目背景 一、项目名称 《新苏·吴地中心》 二、项目位置 本项目位于苏州市平江新城312国道南1号地块（人民路东、城北东路南）。 1.1 项目的位置图 平江新城312国道南1号地块，功能为商业、办公及酒店，总建筑面积为151025平方米，其中地上三十五层总建筑面积91149平方米，地下四层总建筑面积56032平方米，容积率为6.0。 三、项目周边环境 本项目位于苏州市平江新城商务核心区。地块北面是城北路（原312国道），路北即万达广场项目。地块西紧邻人民路。 2004年平江新城建设全面启动。从大观名园、橘子国、万达广场等商住项目的建设拉开序幕。平江新城逐渐加快建设的步伐，道路等城市基础设施也逐步推进。万达广场项目已经建成投入使用。 在近几年的发展中，商务核心区和火车站商业区都迎来了较快的发展，区域逐步走向成熟和完善。 第三节 可行性研究报告的编制依据和研究范围 （一）编制依据 1、《中华人民共和国城市规划法》（1989年）； 2、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）； 3、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）； 4、《江苏省土地管理条例》（2004年第二次修订）； 5、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 6、《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 7、原国家计委（1983）第11