长沙市岳麓区XX项目可行性分析报告.doc

长沙市岳麓区XX项目 可 行 性 研 究 报 告 编制单位：湖南XX地产顾问机构 2010年2月8日 第一章 总论 1项目土地介绍 1.1土地位置 该项目用地位于湖南省长沙市岳麓区 1.2土地面积 面积441.5亩，其中代征城市道路面积34.66亩，净用地面积406.84亩。 2项目相关数据 2.1规划定位 以商业服务设施和住宅开发相结合的商住用地（其中商业用地面积占15%，居住用地面积占85%）。 2.2用地性质 商住用地（C2，R2）。 2.3用地开发强度要求 3项目现状 地块紧临湖南省中医学院、湖南省工业技术学院，属长沙市两型社会先导区核心区域，是长沙市近几年政府投资的热点。该地块交通便捷、道路宽敞，规划合理。东临城市主干道（象嘴路）、猴子石大桥、规划中湘府路湘江大桥和南湖过江隧道与中心城区相连；南有城市城市主干道（含浦大道）、快速道通达和规划中三号轨道交通线（含浦镇站）；西边绕城高速；北有长潭西高速入口和城市主干道（学士路）。项目土地现为山丘，原少量居民住户在上面有自建房，山上种有树木。临地块北侧地为“枫华府第”楼盘，南侧为“汀湘十里”楼盘，对面东边地块规划中为“科技公园”（见下实景拍摄图：） 3.1项目区位指示 3.2实景示意 第二章 项目背景 1．房地产行业政策 1.1全国楼市政策 09年政策特征：年初松、年末紧；09年政策特征：中央紧、地方松 2009年，在政策松绑的环境下，房地产市场价升量涨，是继07年之后又一个大丰收年，连同豪宅市场一并火热；房地产业成功地担负起扩内需的重任，为中国经济平稳回升发挥重要作用。 1.2长沙地方政策 长沙经济逆势而上，实现超越 从长沙市各项经济指标来看，长沙市经济保持着较快的增长幅度。持续快速的经济增长为长沙房地产发展提供良好的基础。 2．项目区域规划 2.1长沙城市与区域规划发展态势 总体规划方向 形成“一主两次四组团”的城市布局: “一主”指中心城区。 “两次”指河西新城和星马新城 “四组团”暮云、捞霞、高星、含浦 “十一五”规划重点开发区域： 河西新城 星马新城 一洲两岸 城南新区 暮云、捞霞、高星、含浦四大组团 长沙市整体经济保持着较快的增长幅度。持续快速的经济增长，为长沙房地产发展打下很好的基础。长沙城市建设如火如荼，良好的城市投资环境可谓筑巢引凤，会吸引更多实力投资商来长投资，也更能使消费者因对投资前景看好而增强购买动力。 2.2含浦镇规划 象嘴路与含浦大道交叉口，本地块规划层次上为湖南省长沙市岳麓区含浦镇 含浦镇规划层次与适用范围??? 本次规划分为镇域和镇区村庄两个层次。镇域规划范围为镇域行政范围，总面积89.5平方公里，辖10个行政村、2个（社区委员会。镇区规划范围为望雷大道与丰秋路以东，众新路以北与镇界围合的的区域），包括白鹤社区、联丰村、东山湾村、官埠口村（部分）、学士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦社区（部分），镇区规划面积22.3平方公里，村庄规划范围为芝字港村、干字村、新田村、九江村、学士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦 近期土地利用情况，本项目所在示意图 2.3含浦镇发展定位 知识创新、文化创意、科技成果孵化、工业化示范、高新产业配套、生态宜居”的现代两型社会建设示范名镇。 全镇2015年总人口为22.55万人，其中城镇人口19.85万人，农村人口2.70万人。城镇建设用地面积为1762.62公顷。 全镇2020年总人口为25.22万人，其中城镇人口22.85万人，农村人口2.38万人，城镇建设用地面积为2330.41公顷。 城镇建设用地规模根据预测，按近期1762.62公顷，远期2330.41公顷控制。依据《长沙大河西先导区空间发展战略规划》，本区位于先导区的科研文化产业发展轴和创新创意产业发展轴上。在此基础上，本区将形成“一心、一廊、六区”的规划结构。 一心：基于含浦老镇区的综合服务中心 一廊：贯穿规划区南北的绿廊，即把北部的象鼻窝和南部的大王山通过中部成片的丘陵串联起来，形成生态绿廊。 六片：以工业为主的南部与北部产业中试孵化区、以教育科研为主的科教综合服务区和以旅游服务、科研、居住等综合功能为主的科技研发区、以高科技农业、生态休闲为主，位于镇区南部与干子村的都市休闲农业区。规划将道路划分为快速路、主干路、次干路（部分旅游线）三个级别，主干路规划红线宽度为36米，次干路规划红线宽度为26米，支路红线宽度为16—20米。规划形成“六横六纵”的路网骨架。 六横： 学士联络道、长花灰韶线、绕城线、莲坪大道、望江路、靳江路 六纵：黄桥大道、望雷大道、长潭西线、学士大道、含浦大道、东山湾路 3.1.1今年土地供应量的减少，导致交易量急剧下滑 09年1-11月长沙土地成交