开题报告—基于GIS与Hedonic模型的住宅价格空间分布研究——以天津市商品住宅市场为例.doc

天津财经大学商学院 管理科学与工程系本科毕业论文 选题报告表 学生姓名：唐碧 专 业： 工程管理 班 级： 工程管理1001 指 导 教 师： 冯领香 选 题 日 期： 2013 年 11 月 填表日期： 2013 年 10 月 25 日 论文题目 基于GIS与Hedonic模型的住宅价格空间分布研究——以天津市商品住宅市场为例 选题报告日期 2013年10月25日 选题报告内容（以下为选题报告全文） 一、题目的来源与意义 1、题目的来源 城市住房一直以来都是社会关注的焦点。社会主义市场经济体制为中国的房地产业带来了发展机遇，使其逐渐成为国民经济的支柱产业之一。同时，房地产业也饱受非议，老百姓普遍抱怨房价太高，超出其承受能力。这些问题引起政府和公众的高度关注，政府相继出台了多项针对商品住宅价格的调控措施，但调控的效果不甚明显，要探究其中原因，首要的一点是必须对商品住宅价格的影响因素作深入的分析。因为只有搞清楚了影响商品住宅价格的因素，才能洞察商品住宅价格持续上涨的深层原因。 住宅价格不仅受到宏观环境政策的影响，也受到住宅所在地区的自然、经济、社会、行政等微观因素的综合影响。其中区位因素对住宅价格影响尤深，不仅城市间的价格有差异，同一城市内部不同区位的住宅价格往往也会相差很大，并且这种差异已经呈现分化的趋势。众所周知，内在特征(面积、结构、质量等)完全相同的两套住宅由于所在区位不同会产生巨大的价格差异。例如，位于市中心的住宅单价要远远高于城市郊区的，地铁站附近的要高于周边地域的，等等诸如此类的实例均说明同一市场的住宅价格在空间上已经出现分异。由于住宅价格存在明显的区域差异，并有一定的空间分异规律。掌握房地产价格的空间分布规律及形成原因将对城市居民购房、房地产开发商开发项目及管理者指定相关政策有着重要意义。 2、此选题的意义 笔者拟通过对天津市住宅市场的研究，探讨城市住宅价格空间分布规律及其形成原因，从而为提高城市管理水平、完善城市功能、合理布置基础设施、改造旧城、建设新城、制定住宅产业政策等提供建议和借鉴。其意义可以分为理论意义跟实践意义来阐述。 理论意义：从住宅特征角度出发，规范分析影响住宅价格的各种影响因素，揭示住宅价格的空间分布规律及形成原因，将丰富和发展区位理论的研究；系统地采用特征价格理论对住宅价格进行实证研究，为住宅经济学、城市经济学的研究提供定量分析的工具和模型。 实践意义：揭示住宅价格空间分布规律及其形成原因，可以为城市居民购房提供参考，有助于住宅消费者选购区位、质量称心、价格水平合理的住宅；有助于给城市管理者制定相关政策以及房地产市场的健康发展提供了有效的理论依据和实践指导，使管理部门及时掌握住宅价格分布趋势，搞好宏观调控；住宅价格还可以反映各居住区的开发情况、服务设施完善度、周围环境优劣度和交通便捷度，分析住宅价格的空间分布规律及其形成原因，可为规划部门制定和实施城市规划提供必要的信息，有助于为开发商进行项目选址规划和产品营销定价决策提供建议。分析住宅价格的空间分布规律还可以反映城市地域的社会经济状况，从另外一个视角认识城市及其空间结构。 二、国内外研究的简况(1000字左右) （一）国内研究情况 我国在20世纪90年代才开始研究此问题，多是利用实证研究住宅价格曲线在某一具体城市的空间分布。目前我国学术界对住宅价格的空间分布研究主要分为两类： 1.建立Hedonic模型，对影响房价的各个因素进行量化，并分析其作用力大小，解释造成住宅价格差异的原因及因素对住宅价格的影响程度。 刘璧婷、李星野（2009）从区位特征、建筑结构、邻里环境三个方面，确定了11项特征变量，利用Hedonic模型并结合上海市的相关资料进行了实证分析；邹妙玲（2013）运用Hedonic模型，采用区位因素和个体因素两种属性，从住宅特征的角度理性地分析了造成住宅价格差异的原因，得出“从模型的显著性来看，住宅的建设标准和区位因素都是影响房价的重要因素”的结论。还有一些学者从城市绿地、轨道交通、公共服务设施和教育资源等角度出发，研究某一因素对住宅价格的影响程度。如冯长春，李维碹，赵蕃蕃（2009）以北京地铁5号线为例，研究了地铁沿线两侧2km范围内，轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响程度。黄滨茹（2010）选取人大附小作为研究对象，通过Hedonic模型分析，调查了人大附小的学区划片政策对其周边房价的影响。最后，得出了“有人大附小名额”对人大附小周边二手房价有显著的正面影响的结论。 2.利用GIS技术和地统计学，对住宅价格空间分布规律进行研究。 宋岚（2011）基于GIS空间分析方法，从区位、住宅价格、交通环线这3个方面分析了西安城区居住空间分异的特征，并提出了相应的规划策略。丁雪莹，洪灿，熊孜