汤泉逸墅酒店式公寓营销方案-103.ppt

初 步 提 炼 对北京西部客群的探求 继续探寻，我们还有收获 中关村科技园区的迅速崛起 以电子信息、高新技术为主的企业集群 世界500强企业鼎力加盟 这种数量巨大且正待挖掘的需求！ 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 真正实现了项目与客户的 “点对点”沟通！ 找对了传播途径！ 开盘时机的把握？ 开发公司在营销方面有两个要求： 本项目（公寓+商业）预期实现5个亿销售额 ！ 希望在06年内开盘销售！ 对前置条件的正确判断 由于酒店式公寓的目标客群历来更注重“所见即所得”； 由于我们产品的区域性限制，使得我们需要“样板间”作为项目前期 邀约客户到访的最主要理由。 对前置条件的正确判断 样板间的成品时间对项目的正式推盘 关系重大！ 考虑到相关的工程进度，包括样板间的土建、精装修以及 “A计划”配备等环节 预计12月中旬前后，本项目4套样板间能够具备开放条件， 项目将进入到正式推售期！ 我们的目标：12个月达到95% 对于本项目的价格，我司认为需要通过以下两方面才能确定： 1、根据最新同类型项目的推售状况： 艾瑟顿公寓，最新中关村核心酒店式公寓，10月开盘 —— “见机行事”！ 2、根据本项目“A计划”的采购价格： 由“采购价格”适当确定“外宣价格”！ 关 于 价 格 初步预计：13000—15000元/平米 市场总结篇：由于区位限制，传统营销不具优势，我们需要突破！ 客群定位篇：驻京办、中关村私企首脑和高管，部分投资者 产品塑造篇：欧式建筑·共享大堂·特色中庭·中小精致户型· 打造“中国特色”的温泉化综合健身服务 市场形象篇： 美 泉 宫 各 篇 核 心 内 容 总 结 推盘主线篇： 北京西部·首席私人温泉行宫·七大生活模式 推盘手段篇：重点户外、报媒 / 专业网络 /直销渠道 潜在需求/ PR营销 推盘节奏篇：12个月达到95%，推广费2％，样板间是基础，渠道与推 货互动 各 篇 核 心 内 容 总 结 汇 报 结 束·感 谢 德 润 [关键字]： 淡市营销 降价 [案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。 [案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 未推售单位：407套 3月28日，阳光海岸·悦湾开盘，均价4500元/㎡，与项目90-130平米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。 4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。 东莞市场 万江市场 项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套） 剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。 项目情况 著名电影《茜茜公主》曾给我们留下了美好而深刻的回忆。 约瑟夫二世与茜茜公主也被树立为经典的 “金童玉女”形象。 一部经久不衰的电影作品