小户型物业研究报告.docVIP

　小户型物业研究报告 2004-4-16 前言： 小户型物业，一种依托在都市的产物。从物业分布的区域特征来看，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通方便的显著特征。从物业用途来看，主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看，小户型物业均存在容积率高；梯户比值高；绿化面积少；有多层商业裙房，生活环境不纯粹的特点。但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其它物业有着很强的互补性，因此长期存在。 一、 小户型物业定义  85％以上，且两房的建筑面积在85平米以下的物业，为该次报告调查研究的对象。  小户型物业分布位置相当集中并有显著特点。 1、 罗湖：小户型物业主要集中在东门、人民南、八卦岭一带 2、 3、 4、 5、 小户型市场在2001年以前有着供应量少，价格高的特点。但随着客户对小户型产品的需求，市场上逐步增多了小户型产品的推售量。而且，价格也因产品的稀缺性稳步上扬。罗湖是小户型物业早期最主要的供应片区，其价格也有赖于罗湖成熟配套及客户需求的支撑，领先于其它的片区。但随着市中心区的西进运动，福田小户型物业的价格成明显的上升趋势。而罗湖小户型经过多年的开发，价格趋于平缓，无太大的上升空间。南山小户型是市场上的生力军，随着南山配套建设的进一步完善，小户型产品得到市场的欢迎，供应量得到进一步放大，价格也稳步上升。相信随着南山商业文化中心区的建成，西部通道的开通，南山的小户型物业会进一步受到市场的吹捧，价格有较大的上升空间。  从小户型物业所占住宅市场累计开发量来看，小户型并不是住宅市场的主流产品，只是一种过渡性、补充型的住宅产品。 从这次的调查中发现，一种新的小户型物业正在悄然产生。它不是依托于都市，而是依托于大社区。多期开发的大盘因其配套完善，居住环境纯粹，整为小户型物业的温床。在多期开发后的大盘，因存有一些较差较小的地块，促使小户型物业在此生成。（如：在蔚蓝海岸、阳光棕榈园、鼎太风华等大盘中均有小户型产品的供应出现。） 三、建筑产品特点 1、 建筑规划  依托位置 实用性 附送面积 采光通风 形象 朝向 景观 噪音  ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ CBD辐射带 ★★★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★  ★★★★ ★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★ 2、 建筑平面特点  1) 建筑平面组合及走道布局方式 a) 组合单元式 3～4层设置一个通廊的办法将单元连通起来（空中花园），分享电梯中心。该方法可在电梯较少时提高电梯的利用率，但会带来安全管理方面的问题。 b) 走廊式  i. 内廊式：各户布置在走廊两侧，户间干扰大，通风条件较差，易产生黑厨房。 ii. 外廊式：便于组织通风，但不节约用地。采用内圈外廊围成的天井式住宅可以或减少高层风压及形成内庭院，但天井内噪音干扰较大。 c) 独立单元式：也是常用的塔楼式住宅。以楼梯及电梯组成交通中心为核心，将多套住宅组织成一个单元式平面。可服务较多的户数，并有利于体形丰富多变。这是一个较为普片采用的平面组织方式，对于小户型而言，其布局方式再结合了短廊式来组织平面较理想。例如“丽阳天下”通过四个短廊，将18户分于四个组团，减少户间干扰，缩短走道长度。虽然走道多处已加设采光窗，但仍存在走道尽端的采光仍然不理想的情况。 d) 跃式 i. 跃层式：各户内设置小楼梯作为层间的联系，从而克服走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性，提高实用率。复式小户型较适用。 ii. 跃廊式：在户外与公共走廊相接处设置多个楼梯，两层共用一层公共走廊。（如：都市千千汇） 2) 户型设计  小。 i. ___一张桌——对于办公商用型的小户型而言，开间尺寸应以办公桌的尺寸量度户内开间及进深尺寸是否实用是非常适合的。尽可能考虑资料柜及进门有玄关用于设LOGO的位置。（一张办公桌的尺寸为1.2*0.6，开间尺寸建议以300mm为模数。） ii. 居家型___一张床——对于只有狭小空间的小户型而言，床的摆放是否合理相当重要的（床的尺寸为2.05*1.5）。 1.5米宽的大床，这是较多客户在看样板房及户型单张时较注意的地方。而鞋柜、储物柜等考虑细致的设计，是小户型应多加考虑的，以此充分体现“以人为本”的精神。 3、建筑立面造型 a) 投资型 LOGO的位置，以提高楼体的标识性。 b) 居住型  4、建筑空间设计 ,但却反映了我们所处时代的特有生活方式.注定与其它现代生活的简约元素相结合,反映现代生活元素，移动PC、移动电话、清淡食物或先进视频系统，使用它们可节省时间，并更好地描述大城市中的生活状态．让客户在展示空间里感