第十二章物业租赁管理.pptVIP

第十章 物 业 租 赁 管 理 第一节 物业租赁概述 一、物业租赁的定义 物业所有权人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。(变相形式: 以房屋联营、入股经营、合作经营等) 二、租赁的经济实质 物业租赁的经济实质就是其使用价值的零星出卖。 出租人、承租人平等的等价交换 出租人获得价值补偿 承租人获得物业使用权 物业租赁的一般特点: 1、只是占有权、使用权的阶段性转移，而不转移所有权。 理论上：生命期各期租金值和 〉起始售价 2、其流通过程与消费过程同时进行 三．房屋租赁的法律特征 （一） 房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的阶段性转移 （二） 房屋租赁的标的物是特定物而不是种类物，一般不能替代 （三） 房屋租赁是一种经济要式契约关系 租赁合同必须采取书面形式，且必须登记备案。 （四）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止 （五）对租赁关系的主体有相应的法律要求 租赁双方必须具有民事行为能力； 出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人； 承租人符合法律限制承租的要求（公租私、外租内等）。 （六）对租赁客体的有明确的法律要求 不能用于出租的房屋： 1. 未依法取得房屋所有权证的； 2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3. 共有房屋未取得共有人同意的； 4. 房屋已设定抵押，未经抵押权人同意的； 5. 权属有争议的； 6. 属于违法建筑的； 7. 不符合安全标准的； 8. 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9. 有其它有关法律和行政法规禁止出租情形的。 第二节 租赁契约管理 租赁契约也称租赁合同，是出租人与承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标的物的契约。 一、房屋租约的法律特征 1．房屋租约是双务有偿合同 双务合同：双方均享有权力和负有义务的合同，双方权利义务对等，核心是双方应同时履行义务。 有偿合同：当事人享有合同规定的权利而必须偿付代价的合同。 2．房屋租约是诺成性和要式合同 诺成性合同：当事人意思表示一致即告生效成立的合同（涉及违约责任）。 对应的是实践性合同(交付标的物时才成立) 要式合同指要求有特定形式和履行一定手续的合同， 分为：法定要式合同 约定要式合同 3．房屋租约是继续性合同 双方义务与合同续存期有关，不因房屋产权转移而终止。 二、租有权的概念 租有权是承租人拥有的对租赁物业的一种权利。 有动产和不动产两种认知。 （一）有年限的租有权 最经常方式，有确定租期，可以继承租约。 （二）周期性租有权 可以自动续约相同一个时期的租有权。终止租约需提前通知。 （三）不定期租有权 双方均可随时终止租约，但需提前通知。 （四）默认租有权 境外有的一种强占租有权方式，租约到期可以不经房主许可续租。 三、有效租约的基本条款 1. 当事人姓名或名称及住所； 2. 标的物（房屋的座落、面积、装修及设施情况） 3. 租赁用途； 4. 租赁期限； 5. 租金及支付方式（包括能否调整规定）； 6. 房屋修缮责任； 7. 转租的规定（转租必须经原出租人同意）； 8.变更或解除合同的条件； 《城市房屋租赁管理办法》规定，以下情形可以变更或解除合同： （1） 符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的； （2） 因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的； （3）协商一致的。???????????? ? 9. 违约责任； 10. 合同生效条件； 11. 当事人约定的其他条款。 如：税收与保险费的分担、改建的规定、保证金 等 租赁合同的作用： （1）确定合同原则 （2）明确标的物 （3）明确权利义务 （4）约束双方租赁行为 四、租赁合同的建立与终止 1. 租赁契约建立 （1）租赁双方洽商谈判，达成租赁意向 （2）按统一规定填写契约 有特定协议内容，在合同的附记栏内填清。 （