土地估價理論與實務.PDFVIP

土地估價理論與實務 第十一章 不動產總值中分離土地與建築物 價格之合理性分析 第一節前言 第二節不動產價格構成因素分析 第三節分離土地與建築物估價之課題分析 第四節土地貢獻原則分析 第五節建築物貢獻原則分析 第六節殘餘法 第七節聯合貢獻原則分析 第八節結論 1 1 第一節 前言 ►在估價理論文獻上，大部份內容均說明不動產價值 如何評估，或對土地、建築物作個別估價，只有小 部分論及從不動產總值中，分離土地價格與建築物 價格方法，如殘餘法即是 ►日本對不動產價格的分離方法，發展出區分地上權 地價 ►經濟及政策上所追求之公平與效率，運用於不動產 估價上，是否應採所謂土地與建築物聯合貢獻？為 本章探討之要點 2 第一節前言 壹、分離土地與建築物估價適用前提 ►不動產總值分離土地與建築物價格之適用前提為 區分建物所有權及持有土地持分之公寓或大樓型態的不 動產估價  不動產總值中，所分離評估之土地及建築物價格，不代 表土地之素地（空地）價格，或建築物之重建成本價格  不動產總值中，所分離評估之土地及建築物價格，係為 反應於市場上之 土地貢獻效用及建築物貢獻效用之價格 3 第一節前言 貳、相關名詞定義 ►土地貢獻原則  不動產總值中，扣除建築物成本價格（假設各地區同樣 條件建築物之營造施工費差異不大），所剩餘的價值， 全數分攤於土地上，以反應區位價值，此即為土地貢獻 原則 ►建築物貢獻原則  不動產總值中，扣除正常地價後之剩餘為建築物價格， 此即建築物貢獻原則 ►聯合貢獻原則  不動產價值係土地與建築物聯合貢獻，但其貢獻比重則 視土地與建築物個別利用狀況而定 4 第二節 不動產價格構成因素分析 ►估技98條規範，區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例 及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異 作適當之調整 ►從成本面考量不動產價格時，其價格可以下式表示：  不動產市價＝土地價格＋建築成本＋管銷費用＋合理利潤＋（超額 利潤）  土地價格 ，包含土地購入成本，加計持有土地期間之土地融資支付 利息與自有資本利息  建築成本 ，工程費、一般管理費、設計費、監工費及營造商利潤等 管銷費用 ，管理費用、代銷費用、利息、雜項等費用 合理利潤 ，一般建築投資業者之平均合理利潤  超額利潤 ，即土地原始取得成本低於不動產銷售當時之合理地價 時，所獲得的超額收益，或是因不動 產市場景氣上揚時，房地增值 超出合理利潤之超額收益 5 第三節分離土地與建築物估價之課題分析 ►由於現階段我國稅法規定對土地須課地價稅、土地增值稅，對房 屋課房屋稅、契稅等稅捐，因此造成不同交易目的或避稅規定 時，即有不同的土地與房屋價格分配方式，則產生下列五項課題 營業稅多土地貢獻（土地貢獻原則）