关于银行不良资产包涉及抵押工业地产的收购处置调研报告.PDFVIP

关于银行不良资产包涉及抵押工业地产的收购处置调研报告 云南经营部 戚国进 长春办事处 刘嘉亮 评估咨询部 丁钰 资产经营部 林欢欢 一、工业地产概述 工业地产的概念一般是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建 筑物和附属物，工业用地上可建的建筑物用途通常包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发 楼宇等。 工业地产分类为重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区 房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产） 工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报的四大 特性。相对于其他类型地产，工业地产比较廉价且开发面积往往很大，一般还有优惠的土地 使用政策。同时，工业地产本身的收益性也是其被一些投资者追逐的重要原因，往往是租金 收益和资产增值双重目的。 二、工业地产市场走势分析 我国工业土地在土地市场中主要呈现以下特点： 1、我国城市中工业用地比重过大，土地利用效率和产出率明显偏低。国外城市的工业 用地一般不超过城市面积的 15%，我国城市工业用地的比例却平均在 20%以上。同时，根据 国土资源部的调查，目前工业用地的综合容积率仅 0.8，大部分地区城市范围内的工业用地 容积率甚至在国土资源部规定的下限 0.6 以下，土地平均产出率非常低，而发达国家一般 在 1.0-2.0。 2、国有建设用地供给中，工业用地供给比重偏高。2013 年国有建设用地供应73.05 万 公顷，同比增2.7%，其中，工矿仓储用地供应面积21.00 万公顷,占比28.75%，而日本工业 用地占比不超过 10%，和世界主要国家相比，我国工业用地供给占比明显过大。具体原因， 一方面是由于在此前工业化快速发展时期地方政府过度招商引资，另一方面在于工业用地的 价格远远低于住宅、商业用地，目前工业用地价格不到相应住宅用地的20%。 国有建设用地供应变化情况 31.73 33.85 23.29 12.44 13.81 11.1 12.65 11.47 11.53 5.09 6.51 8.15 4.26 2.76 3.89 14.15 15.4 19.13 20.72 21.00 2009 2010 2011 2012 2013 工矿仓储用地 商服用地 住宅用地 基础设施等其他用地 上海、北京、 广州、 深圳 、南京、杭州、天津、成都、重庆、武汉 沈阳、合肥在内 的12个主要城市近年来工业用地推地力度加大，占比在40%左右。 3、工业用地价格长期低估。目前，由于工业用地粗放式经营，加之地方政府为了吸引 企业入驻，往往以较低的工业用地地价吸引投资者，这使得多年来全国工业用地地价长期低 于商住用地。截至2013 年底，根据105 个主要城市地价，商服用地、住宅用地和工业用地 的地价分别为6306 元/平、5033 元/平、700 元/平。前两者分别是工业用地价格的9 倍和7 倍。 全国105主要监测城市地价 8000 7000 6000 5000 4000 300