境外个人在国内购房相关问题介绍.ppt.pptVIP

境外个人在华购房实务 一、法规、政策的历史演变 第一、起始阶段 第二、发展阶段 第三、鼎盛阶段 第四、管制阶段 第一、起始阶段 1980年3月5日，国务院转发国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定的《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》规定：鼓励华侨、归侨、侨眷用侨汇购买和建设住宅。他们购买和建设的住宅，产权和使用权归己，国家依法给予保护。该办法也适用于港澳、台湾同胞和中国血统外籍人以及他们在我国境内的亲友。 1984年8月25日，城乡建设环境保护部制定了《关于外国人私有房屋管理的若干规定》，对外国人建造、买卖、赠予、继承房屋作出了规定 第二、发展阶段 20世纪80年代末90年代初，我国商品房有外销和内销之分，境外人士只能购买外销商品房。 1994年11月15日，建设部制定了《城市商品房预售管理办法》，第8条规定：需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。 第三、鼎盛阶段 为了促进房地产市场的快速发展和改善投资环境，实现全面开放，我国各地政府逐步取消了境外人士在华购房的限制，除国家安全外，境外人士可以购买任何我国的房地产。 第四、管制阶段 2005年5月9日，国务院办公厅转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，我国政府开始全面介入房地产市场，房地产市场的宏观调控拉开序幕。 2006年7月11日，建设部等 六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。 2010年11月4日，住建部和国家外汇管理局联合发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》 二、对现行政策的具体把握问题： （一）境外个人可否在我国购买二手房？ （二）港澳台地区居民和华侨是否受工作、学习一年的限制？ （三）境外个人可否购买两套以上住宅？ （四）在境内工作、学习时间超过一年的标准如何确定？ 三、购房的流程 1、看房 2、签订认购协议支付定金 3、签订正式的购房合同 4、结汇支付房款 5、向银行申请贷款 6、收楼 7、办理房地产权证 注意： 一、购房合同需公证 依据：1991年9月12日，司法部、建设部《关于房地产登记管理中加强公证的联合通知》第4条规定：有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。 二、结汇的相关规定 2006年9月1日，国家外汇管理局和建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》规定，港澳台居民和华侨向外汇指定银行申请购房款结汇时，需要向银行提交商品房销售合同或预售合同、《港澳居民往来内地通行证》等 有效身份证明和房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。对于港澳台居民、华侨以外的境外个人，除了提交前述购房合同、身份证明和合同备案证明之外，还需要向银行提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。开发商的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款，必须经外汇指定银行对境外个人提交的申请材料进行真实性审核确认后，直接将结汇款划入开发商的人民币账户。 三、申请贷款 银行对境外个人申请贷款审核比较严格，一般都由银行直接审核。港澳台地区居民和华侨申请银行贷款，需向银行提供包括房屋购买合同、《港澳居民往来内地通行证》、香港居民身份证、台湾居民来往内地通行证、澳门及台湾当地户籍本、结婚证（若未婚需由当地婚姻管理部门出具无配偶证明）以及个人收入证明等；外国人除需提交上述材料外，还需增加结婚证或无配偶证明的译本、由内地工作单位或学校出具的在中国境内工作或学习满一年的证明，提交并通过审核后银行才会放款。 境外人还可以向外资银行申请借外币支付房款。 四、境外人士购房的其他途径 （一）赠与 2006年9月14日，国家税务总局下发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税管理有关问题的通知》规定，受赠人再次转让房地产时，需全额缴纳个人所得税20%。但该通知也未禁止境外个人受赠我国的房地产。 （二）借名 （三）继承 （四）设立公司购买 （五）并购公司