策划设计一体化策略.pptVIP

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 策划设计一体化策略 中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.11.2014 Part1 项目策划与定位层面的问题 项目定位是预测、策划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通 过资源整合及策略创新等策划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性 的项目发展决定。 一、策划定位方面: 　　1、销售代理公司在做项目前期策划，市场的数据支撑没有问题，产品研发层面支持力度不够； 　　2、策划案千篇一律，套模板现象严重，在所处区域任何项目都适用，项目核心优势没能挖掘出来； 　　3、策划公司的项目开发全程经验缺失，策划案缺少地产项目运营经济指标分析这一环； 　　4、甲方的策划管理能力不足，不能判断策划公司提供的策划案的优劣，造成决策延迟或决策失误； 　　5、甲方老板的“先发劣势”与“先入思维”，造成对策划公司的强势干涉，造成“有什么水平的甲方就有什么水平的乙方”。 二、规划设计层面: 　　1、甲方没有想法，不知道自己想要什么，直接委托设计，让设计院先做做看，给个靶子打； 　　2、甲方想法太多，但没有系统梳理，最终还是不知道自己想要什么，且变化太多； 　　3、甲方虽然有想法，对市场的认识也不错，但缺少专业的“从市场到设计的翻译”人员，给设计院说不清楚； 　　4、甲方做了专业的策划，但甲方专业管理缺失，不能有效整合策划和规划设计，导致设计与策划脱节； 　　5、设计师抛开策划要求，按照自己的逻辑直接进行工作，导致设计与策划脱节。 三、对开发商的负面影响: 　　1、没有系统的市场研究，无论设计公司提供什么样的规划设计方案，甲方心里都没有底，不敢决策，贻误时机； 　　2、地产决策说到底是算账，市场上提供的大部分策划方案和设计方案，都缺少项目运营经济指标测算（甲方有能力的时候自己的成本和财务部门补齐），导致老板不敢决策、无法决策； 　　3、最终的现象就是，委托不同的设计公司一遍又一遍的做设计方案，多花时间，多花设计费，增加时间成本。 四、对设计院的负面影响 1、在甲方开发思路不确定的前提下，被迫一遍又一遍的改图，设计人员压力增加； 　　2、机会成本增加，沉没成本增加； 　　3、人均产值降低，经营压力增加； 　　4、消极应对，甲方怎么说就怎么画，员工创造能力降低，成就感降低； 　　5、经营人员迁就、满足甲方的时间和修改等无理要求，员工满意度就会降低。 Part2 解决对策——策划设计一体化 施工图设计 一、一体化策略概念 修建性详规 市场调研+甲方调研+政府调研 项目策划（项目难点及解决方案+增值方案） 概念规划（多方案比较+产品研究） 项目测算（投资、销售、运营方案、现金流） 深化方案（效果图+多媒体） 策划+产品+运营统筹=前期总包策略 小包 中包 大包 二、策划与规划同步 现场感受 甲方思路梳理 发展方向初判 项目工作逻辑 市场调研 发展方向确认 项目定性研究 策划与设计人员同步工作 规划结构研究 项目定量研究 土地利用规划研究 空间规划结构研究 项目运营策划 建筑效果研究 经济技术指标测算 三、项目发展方向把握的方法和步骤 基地基本属性 基地基本资源 甲方资源优势 政府政策资源 竞品项目特点 市场的空白点 预判市场和政策走向 充分挖掘资源优势 找到切入点 充分挖掘资源优势 平地或自持物业 规划道路、租赁合同期限未过 补偿问题、政府协助 其他规划地块 保留地块 高压线 案例： 1、项目地块条件分析： 地块内有大量待拆迁的建筑物； 地块内高压线； 东面与南面有保留地块； 目前净地为建工集团的地块及相邻的政府收储地（菜地）； 景观：地块可视性景观一般，西侧沿麒麟北路形象较好，但四面高层建筑很少，遮挡小，有机会创造极具吸引力，代表城市新风貌的建筑景观。 2、项目四至： 北向：老式住宅区，烟厂、幼儿园、医院 评价：以居住等为主 东向：紫云路 评价：以汽修、汽车销售为主，大货车多，商业氛围较弱，未来商业价值一般 南向：建宁东路 评价：以零星日常商业为主，档次低并有垃圾收购站，但分布有较多居住区，未来商业价值较好 南向：麒麟北路 评价：以餐饮为主，分布有较多居住区及中小学，未来商业价值较好 东 南 西 北 3、项目交通条件： 位置 每5分钟 货车 私家车 的士 公交